住宅ローンの返済方法の基本を抑えよう

中古物件を購入して、リノベーションする上で避けて通れないのが住宅ローン。今回は住宅ローン返済方法の基礎知識として、最低限押さえておくべき4つのポイントをお伝えします。
 
１）２種類の返済方式
２）固定金利と変動金利の基礎
３）繰り上げ返済
４）住宅ローンの借り換え

「元金均等償還方式」と「元利均等償還方式」の違い

住宅ローンの返済方式には２種類あります。一般的に選ばれるのは、毎月返済額が一定の「元利均等償還方式」です。

元金均等償還方式
元金均等償還方式とは、元金（借りた金額）部分の返済額が常に一定で、それに利息をプラスした金額を毎回返済する方法です。メリットは最終的に支払う利息総額が最も少ないこと。デメリットは支払い当初の返済負担が重いことです。
 
元利均等償還方式
元利均等償還方式では、毎回の返済金額が一定で、金額の内訳（元金と利息の比率）が毎回変わります。利息は、前回返済後の借入金残高に対してつきます。返済当初は金利部分ばかりを支払って元金がなかなか減らず、元金均等償還方式に比べて利息負担が増えるのがデメリット。しかし、返済額が一定のため、資金計画が組みやすく住宅ローンで最も一般的な組み方とされています。
 
 

住宅ローン金利の種類と選び方

住宅ローンを検討する上で、誰もが悩むのが変動金利と固定金利どちらが良いのか分からないというお悩み。それぞれの特徴を抑えていきましょう。


変動金利型
今後、金利低下が予測される場合は、変動金利型が有利です。金利が４月１日と１０月１日の年2回見直され、市場金利にほぼ連動します。半年ごとに金利が見直されても、5年間は返済額を据え置く「5年ルール」があります。返済額は5年間変わらないですが、5年ルール中に金利の見直しがあった場合、返済額の利息部分と元金部分の内訳が以下のようにかわります。

a) 適用金利が上がった場合
利息が増えるので、利息部分の比率が上がります。利息が上がった分、元金部分の返済は遅れます。５年後、毎月返済額が見直されて、金利が上がった分、毎月返済額が増えます。また、変動金利型には「25%ルール」があります。毎月返済額の見直し時に25%以上は増額しない取り決めのことです。
 
b) 適用金利が下がった場合
利息が減るので、利息部分の比率が下がります。下がった分、元金部分の返済は進みます。５年後、毎月返済額が見直されて、金利が下がった分毎月返済額が減ります。

 
固定金利型
金利上昇が予想される場合は、固定金利型が有利です。固定金利型住宅ローンは3種類あります。
 
a) 段階金利型
一定期間金利が変わらず、その後段階的に金利があがります。
 
b) 固定金利期間選択型
最初に決めた1-10年間程度、金利が固定。その後、金利タイプを選びなおします。
 
c) 全期間固定型
借入から完済までの全期間、金利が変わらないタイプです。
フラット35が有名です。
 

繰り上げ返済

住宅ローンの一部繰り上げ返済とは、返済期間中に住宅ローンの一部を前倒しで返済して、支払利息を減らす方法のことをいいます。住宅ローンで一般的に選ばれる元利均等返済の場合、当初の返済額のほとんどを利息が占めています。一部繰り上げ返済を早く行うほど、金利負担を減らすことができます。
 
繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」の２種類があります。

返済額軽減型
返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方法です。月々の支払いを少なくしたい場合に選びます。
 
期間短縮型
毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。早く払い終えてしまいたい場合に選びます。
 
期間短縮型を選んだ方が支払う利息の負担は少くなります。繰り上げ返済については、住宅金融支援機構のシュミレーシヨンサイトで試算できます。
 
参考：住宅金融支援機構　返済方法変更シュミレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/henkou/change_f_01.html

 
銀行を選ぶ際には、繰り上げ返済の手数料も要確認しましょう。ネットバンキングの場合は手数料無料というところも増えてきました。また、いくら以上なら無料という銀行もあります。
 

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンからより低い金利の住宅ローンに借り換えて、支払う利息を減らす方法をいいます。新たにほかの金融機関で住宅ローンを組むことになるので、新規と同じ手続きが必要となります。転職して1年未満など条件が不利になる場合もあるので、タイミングには注意が必要です。
 
借り換えの際には、「諸費用」かかります。抵当権抹消、登録免許税、司法書士手数料、保証料、印紙税などで数十万程度です。また、住宅ローンを借りていた銀行に、一括返済の手数料を支払う必要がある場合もあるので、手数料が合計いくらかかるのかは借入先と借換予定の銀行双方に事前に確認しましょう。
 
借り換えの目安として、下記3点を満たす場合は検討してみる価値があるでしょう。
①借り換え前と借り換えあとの金利差が1%以上
②ローンの残高が1000万円以上
③残存期間が10年以上
 
目先の金利だけではなく、トータルコストを計算して、返済総額が減るのかどうかを事前に確認するのが失敗しない借り換えのコツです。

自分にあったローンを知りたいという方は、ローンセミナー等でプロに相談してみるのも一つです。