住宅ローン「金利」の基本

住宅ローンを考える上で、避けて通れないのが「金利」。金利のしくみを知ることで、かしこく住宅ローンを選べるようになります。今回は金利の基本知識をご紹介します。

金利とは

金利とは、一言でいえば、お金のレンタル料です。わたしたちは、お金そのものを、商品やサービスを売り買いするための決済手段として使用しています。手持ちのお金が足りない場合は、他人からお金を借ります。お金を返す際にはお金を貸してくれたお礼として、金利というレンタル料を上乗せして支払います。
 
 「あるものを借りたときは、約束した返済日に、借りたものにレンタル料を上乗せして返す」という貸借のしくみは、日本では1000年以上前に存在していたといわれています。出挙（すいこ）とよばれるもので、春頃に裕福な農民が稲や種を貸し付け、秋の収穫時期にレンタル料を上乗せして返済させるというものです。当時の法律では年利100％まで許されていたそうです。現在の金利は変動金利であれば年利1％を切るのもあり、いかに低金利の時代かがわかります。
 
金利は稲や種ではなく、「お金」そのものに対してレンタル料が発生するようなイメージです。お金をたくさん持っている人が不足している人に貸し、借りた人はいくらかのレンタル料を上乗せして返す、それが金利です。
 
住宅ローンで考えてみましょう。30歳になったAさんは結婚を機に中古物件＋リノベーションを検討しはじめました。自己資金は200万円。駅近で資産価値の高い物件であれば、中古を購入して内装を自分好みにリノベーションするメリットは大きいと判断し、3000万円のローンを組んで中古物件を購入し、リノベーションすることにしました。
 
条件は返済期間35年、金利1%で、月々の返済額は「8万4685円」。これを35年間支払うと利息を含めた総支払額は3556万7804円となります。金利（お金のレンタル料）は、以下のようになります。
 
3556万7804円 – 3000万円 = 556万7804円
 
Aさんは無事にローン本審査を通過し、中古物件を購入し、リノベーションしたお気に入りの空間を手に入れることができました。この556万7804円のお金のレンタル料が高いとみるか安いとみるかはその人次第ですが、金利を払ってローンを組む仕組みがなければ、Aさんはあと35年間、理想の暮らしを手に入れることはできなかったでしょう。

固定金利と変動金利の違い

固定金利は、最初から最後まで固定され、変動しません。変動金利は、一定期間ごとに金利が見直されます。では、どちらを選ぶのが得なのでしょうか。
 
 

固定金利

今後金利上昇が見込まれる場合においては、固定金利が有利です。なぜなら、世の中の金利が上がっても、低い借入金利のまま固定されるからです。例えば今金利1.5％で35年の固定金利の住宅ローンを組んだら、今後3%、4%になろうが、金利は変わりません。変動金利の場合は、金利上昇にともない、返済金額が増えてしまうリスクがあります。
 
今後金利低下が見込まれる場合は、変動金利が有利です。世の中の金利が下がれば、借入金利も下がるからです。固定金利のローンは、世の中の金利が下がってるのにもかかわらず、高い金利を払い続けるので損です。では、金利が変動した際にはどんな影響が出るのでしょうか。
 
金利が上がった場合を考えてみましょう。
 
【現在】
ローン借入額：3000万円
返済年数： 35年
金利：1%
月々返済額：84,685円
 
【金利が2%に上がった場合】
月々支払額：99,378円
 
【金利が4%に上がった場合】
月々支払額：132,832円
 
このように金利が1%から2%に上がるだけで、約1万5000円毎月の支払い額が増えます。これだけ増えれば、お父さんの毎月の小遣いが減らされたり、趣味にかけられるお金も制限しないといけなくなるかもしれません。数パーセントといえど、何千万とローンを組めば、インパクトは大きいものです。金利上昇のリスクも踏まえた上で判断していくことが大切です。
 
 

変動金利

変動金利は一般的に金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」というのが適用されます。ただし、住宅ローンの内訳をみると、毎月の返済額は変わらないですが、総支払額は増えています。金利が上昇したぶん、利息分の支払額が増えたからです。5年間は据え置きですが、5年後に増加した分の額が上乗せされて毎月返済額が決まります。
 
金利が下がった場合は、毎月の返済金額が少なくなったり元金が早く減ったりするので家計にはプラスにはたらきます。現在は金利が底といわれていますので、金利が低い今が住宅購入のチャンスといえます。
 

 

まとめ

住宅金融支援機構が2018年5月に発表した「平成30年度における住宅市場動向について」というレポートによると、ファイナンシャル・プランナーの64.5％が「今が買い時」と回答しています。理由として、マイナス金利政策の導入後、低金利が続いているからだとされています。

実際に現在住宅購入されている方の多くは、購入動機として「低金利」を挙げられています。金利のしくみを知った上で、住宅ローンをかしこく選べば、自分らしい暮らしを手に入れられるでしょう。住宅ローンの資金計画を相談できるイベントもあるので、参加してみるのもオススメです。