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リノベーションの進め方と基本スケジュール

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リノベーションの進め方と基本スケジュール

リノベーション入門

リノベーションとは、既存の建物に対して大規模な工事を行い、全面的に改良していくことです。リフォームは老朽化した建物を新築の状態に直したり多少の改良を加えることなので、その点でリノベーションとリフォームは分けて考えられています。

たとえば朝日放送テレビの人気番組の「大改造!!劇的ビフォーアフター」で取り上げられていた事例は、リフォームというよりはリノベーションというべき規模のものが多かったですね。ただし、リフォームとリノベーションの境界線は曖昧で、どの程度の規模や範囲からがリノベーションかという明確な定義はありません。

リノベーションは工事の規模が大きいので、準備にも実際の作業や工事を進めるのにも時間がかかります。リノベーションはリフォームほど気軽にできるわけではないので、事前に進め方や基本スケジュールをしっかり押さえておく必要があります。
 

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リノベーションの魅力

新築物件の購入には費用も時間もかかりますし、そもそも土地が見つからないことも。中古の物件を探しても理想の物件が見つかるとは限らない、むしろ多くの場合どこかしらには不満が出てくるでしょう。

そこで、中古物件を購入してリノベーションするという選択肢が出てくるのです。これなら更地を買って家を建てる必要がありません。中古物件をリノベーションすれば、選択肢が広がり、費用も抑えることが可能で、また契約から引き渡しまでの期間も短く済みます。

この記事では、以降、主に中古物件を購入してリノベーションを行う際にかかる期間やスケジュール感についてご紹介します。
 

リノベーションにかかる期間の目安

リノベーションにかかる期間目安は、全体で3カ月程度です。3カ月というのは、専門業者に相談してから住みはじめるまでの期間です。

相談からプランの決定までの期間は、だいたい5週間程度はかかります。相談は何度か行うことになりますが、担当者が忙しい時期だと相談時間があまり取れないこともあります。相談に時間がかかる場合、毎回1週間など期間をあけることになるため、結果的にプラン決定までの期間が長くなってしまうことになりかねません。

その後、解体から引き渡しまでには8週間程度かかります。
 

リノベーションの基本スケジュール

リノベーションの対象はすでに購入している物件の場合もあれば、これから購入する物件の場合もあります。一般的に多いのは、購入する物件をリノベーションして住むパターンでしょう。

そのため基本スケジュールとしては以下のようになります。

1.物件(マンションや中古戸建)を探す
 ↓
2.物件を購入する
 ↓
3.ローンを組む
 ↓
4.リノベーションのプランを立てる
 ↓
5.リノベーションの施工を開始する

上記は非常にざっくりとしたスケジュールなので、次に施工のスケジュールについてもご紹介します。


リノベーション施工のスケジュール

リノベーション施工のスケジュールは以下のようになっています。

1.仮設工事
2.解体工事
3.施主立会い確認
4.工事(木工事、電気設備、ガス、給排水、塗装、内装、左官)
5.施主立会い確認
6.最終修正
7.引渡し

リノベーション施工の期間は1.5~3カ月くらいです。
 

契約者はどんな手順でリノベーションを進めればいいの?

物件探しからの流れと、実際にリノベーション施工に入ってからの大枠のスケジュールについて紹介しました。基本的にはこのスケジュールに沿ってリノベーションが進められるのですが、これはいわば、対外的な、目に見える事象のスケジュールです。

つまり、契約者自身がいつ何を考え準備すべきかという話とは異なります。たとえば物件を探す段階から、リノベーションのローンについては頭の片隅において考えておく必要があります。

ローンを組むためには必要書類などを集める必要があり、また頭金としてある程度まとまったお金も必要です。
 

初期段階からリノベーション会社にサポートしてもらうべき

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中古物件(もちろん新築でもよいのですが)を購入してリノベーションする場合、どの段階でリノベーション会社に相談するか迷うという方も多いかもしれません。これに関して明確な答えはなくて、遅い人は不動産の購入までネットで進めて、ローンを組む段階になって初めてリノベーション会社と顔を合わせる、といったケースもあります。

しかしなるべくなら初期の段階からリノベーション会社に相談した方が良いです。希望を伝えることで条件に合った不動産を探してくれるのはもちろん、事前に住宅ローンの審査を受けることが可能です。
早めにリノベーション会社に相談した場合、基本的には住宅ローンの事前審査を受けることになるでしょう。物件とリノベーション費用のセットでローンを組める金融機関の審査を受けるのですが、こういった手配も不動産会社に任せることが可能です。

事前に住宅ローンの審査を進めておかないと物件購入、リノベーションの段階でローンをなかなか組めない、審査に時間がかかる、といったことが起こりえます。

それだけでなく、そもそもの物件選びやリノベーションのプランが現実的でない、大きな見落としがある、などの場合も、専門家の視点から対応してもらえることが期待できるでしょう。リノベーション会社に最初から相談して、物件探しとローンのプランニングを同時並行で進められると全体がスムーズに進むでしょう。
 

中古物件購入とリノベーションのパッケージを利用するのはあり?

中古物件購入とリノベーション工事がセットになっているプランもあります。中古物件を購入したタイミングであらかじめプランニングされているリノベーションが実施され、両方の費用がローンに組み込まれているということです。

あらかじめセットになっているのでいろいろ考える必要がないという点がメリットになります。しかし逆に言えば、自分で自由にリノベーションすることはできないのです。

パッケージ商品の中でも一部は自由にリノベーションできるものもありますが、基本的にフルオーダーほど自由度が高いわけではありません。さらにセットになっているからといって、必ずしも費用が安いというわけでもありません。

自由度が高いと費用をかけて大幅なリノベーションを行うことも、逆に費用を抑えてリノベーションする範囲を狭めることも可能です。そのため、なるべくならフルオーダーでリノベーションできるプランの方が良いでしょう。
 

物件購入からリノベーションプラン決定までの期間は短い

物件を購入して、落ち着いたらリノベーションしたい、と考えている方もいるかもしれません。あまり先のことまで考えていなかったり、日々の仕事が忙しくて後回しになっていることも考えられます。

しかし物件購入費用とリノベーション費用を合わせてローンにする場合、リノベーションの内容を決定しなければなりません。なぜならリノベーションの内容がわからないと当然費用の見積もりができないので、結果的にローンの審査ができないからです。

目安としては、住宅の売買契約が成立してから1~2週間以内にはリノベーションの内容を決定し、費用の見積もりを取る必要があります。リノベーション会社に相談していればスケジュール感も事前に伝えられるはずですが、どうしてもリノベーションの内容が固まらない場合は、ローンの本申込みを遅らせるような措置も可能です。

他には、リノベーション工事費用の上限を定めて、その上限額でローンの審査を受ける方法もあります。ただし上限額を上げると審査のハードルが上がり、逆に下げると審査には通りやすいもののそれ以上の金額でリノベーションできなくなります。

リノベーションの上限額を決めるにもある程度はリノベーションの内容を決めて見積もりを取っておく必要があるので、まったく手つかずの状態だと上限額を決めて審査を受けるのも難しいです。
 

リノベーションの仕様の決め方

リノベーションの仕様は早く決めた方が良いということでしたが、そもそもどうやって決めればいいの?と思っている方も多いでしょう。建築の知識が必要なのか、何ができるのか考えなければならないのか、と思われるかもしれませんが、最初はイメージから固めた方が良いです。

具体的には、インスタグラムやピンタレストなどの写真を参考に、見本になるような具体的な事例から探していくのがおすすめです。好みの事例の写真をストックしておいて、リノベーション会社に相談したり、自分で現実性を考えていろいろ比較していくと良いです。

実際のところ物件によってリノベーションでもできることとできないことがあり、またできるにしても改築に近い形になる場合もあります。
 

リノベーションのスケジュールが狂う原因

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上でご紹介した流れだと、全体で長めに見積もっても半年もあればすべて完了することになります。物件を探す、中古物件を購入する、リノベーションのプランを組む、といった過程を経て、あとはローンを支払っていくだけという状態になるまでの期間です。

しかし実際は、残念ながら思ったように作業が進まず、リノベーションを意識し始めてから実際に引き渡してももらうまでに1年以上かかるケースも少なくありません。

ではなぜ大幅に期間が伸びてしまうのかという疑問が出てきます。今はたとえばコロナ禍なので、業者の手配に通常よりも時間がかかる、といったことも考えられます。

しかし、業者手配の遅れが大きく影響するケースは少なく、進行が遅れる主な原因は、リノベーションをしたい顧客が設計プランや住宅設備を決められないことである場合が多いです。よほど決断力のある方でないと、リノベーションプランはなかなか決められないものです。特に、その後の人生ずっと住むと決めている家ならなおさらです。

私の周りでもリノベーションをしている人がいますが、やはり大幅なリノベーションとなると長期間悩んでいます。実際に物件を購入してからリノベーションの内容を考えていたのでは、物件の購入費用とリノベーション費用の同時ローン審査には、とても間に合わないでしょう。

多くの方が物件購入とリノベーションプラン作成でバタバタして、結果的にスケジュールが後ろに押しています。特に物件の購入に合わせて仕事や、子供の転校の手続きなどを進めていると、大変なことになります。

なんとかなるだろうと甘く考えていると、自分自身が大変な思いをすることになったり、周囲の人にも迷惑をかけることになります。転居に合わせて会社に異動の手続きを取ってもらっていたが、転居できないので異動の時期をずらしてもらった、一時的に新幹線通勤した、なんて事例もあります。

「なんとかなるだろう」という考え方は間違いではなく、後々考えるとたしかになんとかはなっているかもしれません。しかし自分が大変だったり周囲に迷惑がかかることはほぼ間違いないので、そうならないためには、先を見据えて早めに準備することが重要です。
 

スケジュール通り納得のいく形でリノベーションを成功させるために

物件購入とリノベーションは思っているよりもお金がかかり、またスケジュールが狂いやすく、なおかつ最終的に「こんなはずじゃなかった」というようなことが起こりえます。

物件購入時にできると思っていたリノベーションが実は物理的に不可能だった、可能ではあるけれど、物件の性質上ネットで見た他の事例よりも何倍もお金がかかる、なんてこともあります。

物件は一つ一つ異なるため、ネットで見た事例などがそのまま当てはまるわけではないのです。自分で情報収集して考えるのは良いことなのですが、あくまでも素人判断であることを忘れてはいけません。
どのようなリノベーションを考えているのか、予算はどのくらいかかるのか、スケジュールはどうなるのか、転居に合わせて何を準備しておけば良いか、などなど逐一専門家に相談した方が良いです。

物件選び、リノベーションプラン、スケジュール感。素人判断だとどこかに見落としが生じる可能性が高いです。早くに相談できる相手を見つけておけば、予定通りに事が運ぶ可能性も高くなります。

物件購入とリノベーションはその後の生涯を左右する大きな問題です。最適な形で進めたいものです。
 

まとめ

リノベーションのスケジュール、注意点、よくある失敗などについてご紹介しました。基本的なスケジュール感はだいたい決まっているのですが、特に素人が自己判断で進めるとほぼ確実にスケジュールが狂い、自分自身や周囲に迷惑がかかります。

またリノベーションの結果も思った通りにならず、不満を抱えたまま新居での生活が始まってしまいます。そうならないためには初期段階から専門家に相談し、ささいなことでも逐一相談しながら進めていくのが確実な方法です。

リノベーションそのものだけでなく、たとえば会社の異動のタイミング、子供の学校の転校手続きのタイミング、などなど転居に関連することを全般的に相談できます。
 

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Writer

  • 山口 奈緒子

    大学院で空間デザインを専攻。輸入家具店にて勤務後、リノベ不動産でワクワクする住空間を全国へ広めている

  • 萩原 和

    リノベ不動産にてリノベーションを多数ご提案。その後マーケティング部で&Renoの企画に携わる

  • 山下 さと子

    建築学科卒業、不動産ディベロッパーなどで働いた後、web業界へ転向しフリーランスへ。一児の母

  • 神木 千鶴

    専門商社で営業職に従事、その後出版業界でディレクター・ライターとして勤務。子育てサークル代表

  • &Reno編集部

    BeatHOUSEで日々奮闘するスタッフたち。わくわくすることを常に探しています。