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リノベーションとは?費用や相場、リフォームとの違いなどリノベのプロが解説

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リノベーションとは?費用や相場、リフォームとの違いなどリノベのプロが解説

「リノベーション」とは?
リフォームとの意味の違いは?
費用や物件の選び方、工事の規模やスケジュールなどなど・・・
あなたの「リノベーション」へのご不安にリノベのプロ「&Reno編集部」が安心&納得していただきたいという思いで解説します。
あなたの「リノベーション」に対する疑問をスッキリ解決してくださいね!

リノベーションとは?新築・リフォームと比較すると意味がわかりやすい

「リノベーション」と聞いてあなたはどのような想像をしますか?
「新築」と違うのは理解している。「リフォーム」との違いがわかるようなわからないような・・・、そういったところでしょうか?
実際には、「リノベーション」は目標とする「方向性」や「結果」が、「リフォーム」と大きく異なります。
そんな「リノベーション」の意味について説明します。
分りやすいように、新築やリフォームと比較しながら要点をまとめました。

『リノベーションとは?』のポイント!

  • リノベーションとリフォームの意味
  • リノベ・新築・リフォームのメリットデメリット
  • 【比較】リノベとリフォーム・新築の比較表!リノベの意味がわかる
  • まとめ

「リノベーション」と「リフォーム」それぞれの意味は?

リノベーション――「リノベ」と略されることも多いこの言葉。
一般的にはリフォームと混同していたり明確な違いを認識しているのは一部なのが現状ですが、リノベーションの業界ではこのような「線引き」をしています。
日本中のリノベーション事業者がつくるリノベーション協議会では次のようにリノベーションを定義しています。
リノベーションとは、中古住宅に対して、機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うこと。

分かりやすく言いなおすと、
『住む人、住む家族が便利で快適なくらしを送れるよう中古の住宅に施す全体的なアップグレード』
こういった改修をリノベーションといいます。

次の3つの改修工事はリノベーションの例です。

使い古した内装を北欧の古民家らしくナチュラルなテイストに
→まったり過ごせる雰囲気にガラリと変える

底冷えのひどい木造住宅に断熱材や床暖房を施す
→快適で暖かな住空間にアップグレードする

2階建てを1階のみ(平屋)にして階段や段差をなくしバリアフリー化
→老後の暮らしが快適で安全になるように新たな機能をつける

つまり、住む人の現在や未来のくらしに適するよう家全体へ改善を施す工事を「リノベーション」あるいは「リノベ」と呼ぶのですね。

具体的には下の写真にあるように、一旦部屋をスケルトンの状態(*1)にして、間取り、壁、床、天井を作り直します。

そもそもリノベーションとは?
左:リノベ前のスケルトン*2 | 右:リノベ後
*1スケルトン:建物を支える柱・梁・床などの構造駆体の事、またその状態
 

詳しくは

いっぽう、「リフォーム」の定義も当社団法人が記しています。
原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処

こちらも言いなおすと家屋を原状へ戻すために行う、壊れたり傷みが目に余る状態になったりした部分の修理という表現が妥当でしょう。

原状とは「はじめの状態」という意味で、辞書(デジタル大辞泉)にも記載があります。
 
げん‐じょう〔‐ジヤウ〕【原状】 初めにあった状態。もとのままの形態。「原状に復する」

つまり、過去の良好であった状態に近づけるため家の悪くなった一部へ施す修理が「リフォーム」であるとリノベーション業界では定義付けられています。
「リノベーション」や「リフォーム」に対する説明を「ひとこと」で表現してみます。

リノベーションの意味をひとことで

リノベーションの意味をひとことで言いあらわすと
『住む人の未来のために行う「戸建て」「マンション」の丸ごとアップグレード』
「未来」のために「丸ごと」行う、というのがポイントですね。
つづいては、リフォームをひとことにギュッと縮小してみます!

リフォームの意味をひとことで

リフォームの意味をひとことで言いあらわすと
『過去のありし我が家へ近づけるため部分的に行う修理』
リフォームの場合は「過去」に戻すため「部分的」に行う、というのがポイントです。

リノベ・新築・リフォームのメリット・デメリット

リノベーションとは?費用や相場、リフォームとの違いなどリノベのプロが解説"

リノベーション、新築、リフォーム・・・
「はじめて家を持つ」という心境や状況になった場合、多くの人はこれらの選択肢から選ぶことになるでしょう。 そして、どれが適当なのか、どの手段が自分たちに合っているのか 大きな悩みどころですよね。
それぞれのメリットデメリットを比較します。

リノベーションのメリット・デメリット


リノベーションのメリット・デメリットで一番注目するべきポイントは「バランス」です。
  • リノベーションする物件の構造や立地
  • リノベに求める要求のレベル(こだわり度)
  • リノベーションを行う時期(季節やタイミング)
  • リノベを手がける企業の技術的な得意・不得意

各要素の「バランス」を上手に取れれば、限りなく“理想”に近いマイホームをお手頃な「費用」で手に入れることができます。これは新築やリフォームにはない「リノベーション」の最大の「メリット」です!

いっぽうで、この「バランス」取りがプロでさえ難しい点も事実。
このバランス取りの難しさが「リノベーション」の「デメリット」であり、「面白さ」でもあります。
  • 入念な計画
  • 十分なリサーチ
  • リノベ業者との合意形成や認識あわせ

このような、ご自身のリノベーションに対して関心を持つ姿勢が「リノベーション」成功のカギとなります。
そのようにして、上手に「バランス」が取れたリノベーションを完成させたとき新たな装いの「我が家」にあなたが感じる喜びは“ひとしお”なハズ。
それは、あなたのリノベーションの完成までご一緒する、リノベを手がけるプロも同様です。

では、より詳しくリノベーションの「メリット」「デメリット」について見てみましょう。
 
リノベーションのメリット
 
  1. 「バランス」しだいで理想の住まいを費用をおさえて手に入れられる
    1. 新築よりコストをおさえることが可能
    2. 新築より1,000万円以上おさえられるかがターニングポイント
    3. 完成後の生活を具体的に想定すると予算の配分にメリハリがつく
  2. わりと自由に設計できる
    1. 壁紙やインテリアなどの内装は高い自由度でコーディネートできる
    2. 間取りや設備も物件の条件しだいで変更できる
  3. 物件を選択するさいの幅が広がる
    1. 築古※2物件であれば都心でも立地や日当たりなどの好条件を望める
    2. 治安などの周囲の環境、建物の品質を見極めて購入を決断できるは中古物件の強み
  4. 資産価格の目減りが小さい
    1. 中古物件なので法定耐用年数※3との関係から下落幅が新築と比べて小さい
    2. 物件の性格と市場の需要に適したリノベを行えば資産価値が上がる可能性も

※2 築古・・・建築されてから多くの年月がたっている状態。より詳しい説明は3章『「戸建て」は22年で資産価値が0に』を参照
※3 法定耐用年数・・・税制上の価格を計算するために国が設けた基準。より詳しい説明は3章『「戸建て」は22年で資産価値が0に』を参照
 
リノベーションのデメリット
 
  1. 「バランス」を高いレベルで取るのが難しい
    1. アレもコレもと欲ばると新築並みに費用がふくれる
    2. リノベ前に確認しづらい中古物件の状態や条件が費用や工事に影響する
    3. 条件の良い中古物件は人気なので競争率が高め
  2. 物件によっては耐震性や防火性に不安を残す場合がある
    1. 築古物件は、耐震性や防火性が古い基準に合わせてある
    2. 耐震性・防火性をアップさせる工事の許可が下りない場合がある※4
  3. 住宅ローンや税制の面で新築より不利
    1. 築古物件は、ローンの申請が通らない場合もある。新しめの中古物件でも、返済期間や必要な頭金の額などに制限が多い
    2. 住宅ローン減税には築年数の制限「木造で20年以内」「鉄筋コンクリート造で25年以内」がある
  4. 工事中は「仮住まい」の手配が必要
    1. 新築と同じく工事中は物件に住めないので生活場所を別に用意する必要がある

※4 許可が下りない場合・・・「再建築不可物件」の場合、大規模な工事は許可が下りない。より詳しい説明は3章『「既存不適格建築物」の物件に規模が大きいリノベを施す場合』を参照

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新築のメリット・デメリット


新築のメリット・デメリットを語るうえで外せない項目はズバリ「住宅性能」と「費用」「資産価値」です。
新築には、最新の建築技術や素材を取り入れられるメリットがあります。また、新築物件は、建築基準法や都市計画法、消防法、各地域の条例など最新の規制に適合します。最新の規制への適合は、いわば国やお役所から住宅性能に対する“お墨付き”をいただいた証し。住宅の耐震性や防火性、エコロジー性などの住宅性能はピカイチです!
最新の住宅性能とその高さが新築の最大のメリットでしょう。

いっぽうで、住宅性能と引きかえに「費用」が高くなりがちなのは新築のデメリットです。
そして、一番のデメリットは「資産価値」が目減りする経済的なリスクです。あなたがマイホームを新築するときに、建物やダイニングキッチン、インテリアに5千万円を投じたとします。新築に5千万円かけた豪邸でも、木造なら22年、鉄筋コンクリート造でも47年経過すると建物と設備の資産価値は税制上“ゼロ”になります。
そして、この評価の仕方(再調達価額を基準にした時価)は戸建ての場合はとくに重要になります。むろん、実際の売値がゼロになる訳ではありません。
しかし、立地などの条件によっては住宅の資産価値がゼロに近い評価額にまで落ちる覚悟は必要です!そんな身構えも、新築を一生の住居として建てる場合は必要ありません。
ただ、資産としての持ち家を考えている場合は「新築」=「最良の選択」とは言い切れないでしょう。
 
新築のメリット
 
  1. 最新の高品質な住宅性能を実現可能
    1. 最新の技術や工法、素材を活用できる
    2. 最新の法律や規制に適合する
    3. そのため、税制など国が推進する制度や政策の恩恵を受けやすくなる
  2. 自由に設計・デザイン・機能の追加ができる
    1. 法律や条例に反しない範囲で自由に設計・デザインできる
    2. 新築市場には、経験と実績が豊富な建築事務所や工務店が多い
    3. ただし、ハウスメーカーの場合、資材や設計を流用する(ユニット化)するため設計の自由度は低い
  3. 住宅ローンや減税の対象としてリノベーションより有利
    1. 銀行などの金融機関によるローン審査に通りやすい
    2. 適正な建築手続きを経た床面積50m2以上の新築は住宅ローン減税の対象
  4. 気持ちが良い
    1. 新築を建てるのは気持ちが良いものです。これも見逃せないメリットです。
    2. 「新築を建てた」と報告した方が職場など周囲の反応も大きいかも
   
新築のデメリット
 
  1. 資産価値が目減りする
    1. 新築は日本の住宅市場では資産価値が大きく下がりやすい
    2. 築年数に比例して目減りし、法定耐用年数が経過すると建物の経済的な価値はゼロに
    3. 木造(一般的な戸建て)は22年、鉄筋コンクリート造(マンション)は47年が法定耐用年数
  2. 費用が高くなる傾向が大きい
    1. オーダーメイドにこだわって建てると費用は高額に(一等地なら億単位)
    2. 日本の住宅市場では、新築は需要が高く、実質より価格が高くなりがち
    3. 建築設計、工程、工期など価格の上昇要因が中古物件のリノベーションよりかかる
    4. とくに新築の戸建ては土地の地盤調査費や基礎工事費などの初期費用もかさむ
  3. 都心など人気のあるエリアでは希望の建築地の確保が難しい
    1. 都心では、未活用の土地は見つけられぬほど希少価値が高い
  4. 数年間住んでみなければ分からないリスクも存在する
    1. ご近所の方々・自治会・PTAの雰囲気、治安、騒音のレベルといった周囲の環境
    2. とくにマンションでは、隣室だけでなく階下・階上にも気を配らなければならない
    3. 地震や豪雨などの災害に被災してはじめて、被災前は見えなかった住宅や土地の欠陥が表面化することもある
  5. 計画から入居まで1年近く時間がかかる覚悟も必要が
    1. 設計2~3ヶ月、建築確認申請1~1か月半、着工から竣工まで3~4ヶ月
    2. 家族内でのイメージ共有、資金計画の時間を考慮すると1年は見た方が良い

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リフォームのメリット・デメリット


リフォームの「メリット」「デメリット」で重要なポイントは「費用」「工事の期間」と「改善範囲」「業者の質」です。

リフォームは、住宅の壊れたりボロボロになったりした部分を修理する工事です。つまり家全体に対しての工事は行わず、一般的には以下のような住宅の傷みやすい部分に「改善範囲」はとどまります。
  • 「風呂場」「洗面所」「トイレ」等の水回り
  • 「キッチン」「床下」「屋根」など

そのため、リフォームの最大の「メリット」は少ない「費用」と短い「工事の期間」です。

「改善範囲」が部分的であるため、「費用」は新築やリノベーションと比べると少額です。工事の規模も小さくて済みますので、「工事の期間」は短期間で済みます。住人が家に住みながら工事できる場合が多く、仮住まいの心配もいりません。
いっぽうで、家全体の老朽化や住人の将来への対策を打てないのが一つ目のデメリット。

そして、一番のデメリットは「業者の質」のバラツキです。リフォーム事業は知識や技術の乏しい事業者も多く参入しています。なぜなら次のような特徴がリフォーム工事にはあるからです。

「改善範囲」が部分的=工事が比較的カンタン

具体的には、建築士の資格がなくても工事はできますし、一部のリフォームを除いて構造計算を行うことはありません。そのため、悪徳リフォーム業者に捕まってしまうと大変です。
下手なリフォームが施された住宅は、地震に弱くなったり、「雨もり」したり・・・住宅機能が損なわれて、住宅履歴情報(リフォーム履歴)に傷がつくと住宅の資産価値も傷つきます。

そのような事情があるため、大手のリフォーム業者によるリフォームに対しては、一定の増価を評価するケースもあります。(国土交通省 中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会
ですから、特に理由がなければ、ひとまず大手のリフォーム業者に相談される事をおすすめします。また、一生住む家であれば、腕の良い地元の工務店も選択肢に入るでしょう。
ただし、押しかけ業者による強引なリフォームだけは避けた方が無難です!
 
リフォームのメリット
 
  1. 費用が安く済む
    1. 部分的な修理や設備の取り替えにとどまるので費用は少額
    2. 工事に必要な技能、資材や設備、人数も少なく済む
    3. 競争の激しい業界なので「水回りリフォームパック」といった多様なサービスも
  2. 工事の期間が短く、期間中も居住できる
    1. 浴室のユニットバス交換など小規模なリフォームは1日~1週間
    2. ダイニングキッチンの導入など大規模なリフォームは1~4週間
    3. 工事の期間も住宅で生活できる場合も多い
 
リフォームのデメリット
 
  1. 住む人、住む家族にとって最善の改善が難しい
    1. 住宅の一部を過去の状態に戻せてもそれが現在・将来の最善だという保証はない
    2. 部分ごとに他の期間、業者に頼むとなると、同じコンセプトに基づいた改善は難しい
  2. 設計の自由度が低い
    1. 住宅全体の間取りを変更する工事はできない
  3. リフォーム業者の質にバラツキがある
    1. リフォーム市場には良い業者と悪徳業者が混在する
    2. 改修部分が家の一部で済むので、 高い技術やノウハウを持たない業者も参入している
    3. 突然、押しかけ、契約の手続き完了まで求める業者には十分な注意が必要

リノベーション、リフォーム、新築の比較表

リノベーションとは?費用や相場、リフォームとの違いなどリノベのプロが解説"

表にまとめてメリット・デメリットを整理します。リノベーションは、工事をする建物の新しさ、古さに注目して2つに分けました。

  • 築後15年以内の物件を目安にした「築浅リノベーション」
  • 耐用年数(木造22年、鉄筋コンクリート造47年)を経過するような古い物件に行う「築古リノベーション」


結論から言うと以下のいずれかに当てはまる方には『築浅リノベーション』をおすすめします。
  • 自宅としての利用を考えている場合
  • 住宅の新築やリノベーションの経験がない方
  • 外観と設備と理想の内装のバランスをとりたい方

いっぽうこちらにあてはまる方には『築古リノベーション』への挑戦をおすすめします。
  • リノベーションや建築の知識を保有しているか身に付けたい方
  • リノベーションと完成後の追加改修にかけられる資金に余裕のある方
  • 古民家再生等のビジネスユースや投資対象としての利用を考えている方

リノベーションの最大の特徴は、家の土台(基礎)と骨組み(柱、梁)を残して生かすこと。そして、比較的に自由な設計ができる点です。このようなリノベーションの特徴と各物件の性質を組み合せる事で同じリノベーションでも違ったメリット・デメリットが出てきます。
では、築浅、築古どちらにも共通して言えるリノベーションの意味について考えてみましょう!
 
築浅のリノベーションに言えるリノベーションの意味

築浅のリノベーションとは、住み心地のよい住宅をリーズナブルに実現する家づくりとして適しています。
  • 新築や築古リノベと比較し、必要な知識や対処するべき問題が少なくて済む
  • 築古リノベやリフォームと比較し、住宅ローンや税制上の優遇を受けやすく資金計画を立てやすい

築浅の建物には次のような利点があります。
  • 住宅の基礎や骨組みの劣化が小さい
  • 耐震性や防火性、断熱性能への不安が少ない
  • キッチンなどの設備もキレイであれば、必ずしも改修する必要がない

そのため、リノベーションでは耐震工事や防火工事、設備の入れ替えの必要がない場合も多くあります。
つまり、内装やインテリア、間取りの変更といった「住み心地のよい空間のデザイン」に貴重な時間や予算を集中できるのです。
新築程ではないにしても、何かと事前に検討したり、対処したりするべきことの多いリノベーション。検討が必要な事を大幅に減らせられるメリットは想定以上に大きいのです。

また、築年数に応じた建物の資産価値も残っていますから、リノベーションした住宅を担保にできます。
そのため、住宅ローンの審査に通りやすい点も資金計画を立てる上ではありがたいですね。
他にも、住宅ローン減税の対象になりやすいなど、費用の面ではメリットが大きいのが特徴です。

続いては、『築古リノベーション』の意味についてです。
 
築古のリノベーションに言えるリノベーションの意味

築古のリノベーションとは、“掘り出し”物件にお金と工夫を重ねて資産価値を高める不動産リメイクの側面があります。
  • 幅広く知識や重要な情報を集めることが費用を抑え資産価値を高めるポイント
    1. その物件の特性や地域に関する様々な情報
    2. 住宅市場の傾向や今後の見込み
    3. 国や自治体が推進している政策や方針
    4. 税制や法律などの知識
  • ローンを組まなくてもリノベーションを実行し、改修し続けるだけの資金的な余裕が必要

築古の建物には次のような利点があります。
  • 物件の購入費用を大幅に抑えられる
  • 選べる物件の種類、数ともに豊富

いっぽうで注意すべき点は
  • 建物や設備の老朽化が進んでいる
  • 最新の法律に合わせたリノベーションでないと許可が下りない場合がある
  • 住宅ローンや住宅ローン減税などの対象にならない場合が多い

お安く物件を調達できる点が魅力的な築古のリノベーション デメリットは、建物の老朽化による費用面、法律などの規制面での問題です。つまり、築浅リノベーションと比べると検討したり、対処したりするべき点が多いのです。しかし、見方を変えれば、費用を抑える工夫や新たな価値を加える余地が大きいということ。上手なリノベを行えば、投入した費用以上に資産価値を高めることも可能です。
ただし、つぎのような不動産への深い理解によるノウハウや資金面の余裕が必要です。
  • リノベによる資産価値の上昇が期待できる“掘り出し”物件を見分けるノウハウ
  • 高額になりがちな築古リノベーションをローンなしで実行できる豊富な資金力

せっかくリノベーションを終えても、浄化槽や配管、配線などのトラブルが出ないとは限りません。リノベ後のトラブルへ対処するためにも継続的な資金の投入が必要です。不動産“慣れ”した上級者向けのリノベーション
それが、築古リノベーションの正体!

はじめてのリノベーションで築古物件に挑戦する場合は、優良なリノベ業者やアドバイザー、デザイナーへの相談がほぼ必須です。もちろん、リノベーションに対するあなたの関心もとても重要になります。

まとめ|リノベーションとは?新築・リフォームと比較すると意味がわかる!

『リノベーションとは?新築・リフォームと比較すると意味がわかる!』でのポイントをおさらいです。

  1. リノベーションとは「住む人、住む家族が便利で快適なくらしを送れるよう中古の住宅に施す全体的なアップグレード」
  2. リノベーションなら「新築」より費用や工期を抑えて理想の住宅を手に入れられる
  3. リノベーションなら「リフォーム」より住み心地のよい住宅を設計できる
  4. リノベーションには大きく分けて「築浅リノベーション」「築古リノベーション」がある
    1. 「築浅リノベーション」
      1. はじめて住宅の購入を検討されるご家族
      2. 資金計画の余裕が欲しい方
    2. 「築古リノベーション」
      1. 投資対象としてリノベーション物件をご検討中の方
      2. 不動産事業者の方など、ご所有されている物件の資産価値を高めたい方

リノベーションは「ひとこと」ではとても表現しきれない「奥が深い」ものでした。

リノベーション事例

リノベーションとは?費用や相場、リフォームとの違いなどリノベのプロが解説"

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詳しくは

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&Reno編集部

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Writer

  • 日刊Sumai編集部

    自分らしい家づくり、住宅事例やリノベーションなどの情報を発信。ライター多数在籍

  • 山口 奈緒子

    大学院で空間デザインを専攻。輸入家具店にて勤務後、リノベ不動産でワクワクする住空間を全国へ広めている

  • 萩原 和

    リノベ不動産にてリノベーションを多数ご提案。その後マーケティング部で&Renoの企画に携わる

  • 山下 さと子

    建築学科卒業、不動産ディベロッパーなどで働いた後、web業界へ転向しフリーランスへ。一児の母

  • 神木 千鶴

    専門商社で営業職に従事、その後出版業界でディレクター・ライターとして勤務。子育てサークル代表