契約後のお楽しみ　～いよいよ設計編～

設計プランニングはリノベーションの醍醐味。
不動産の売買契約が完了したらいよいよ本格的に工事に向けた計画スタートです。
 
設計パートでは、主に4つのステップがあります。

１．現地調査
２．ヒアリング
３．プランニング
４．見積もり調整

「リノベーションのプランの流れのイメージがわかない」という方は、是非参考にしてください。全体像がわかり、どんなことを事前に考えておけばいいのかがが分かります。

現地調査

まずは現地調査。
実際に現地を見て、梁や柱の位置、換気や配管のルート等を目視で確認していきます。また、細かく寸法を測っていきます。この過程を省くと、プラン通り工事できないという可能性も。それを防ぐため、現地調査と併せて、次の3つについても確認していきます。

竣工図

現地調査では確認することが難しい、床下の配管ルートや天井高（床のコンクリートから天井のコンクリートまで）などを確認していきます。『竣工図だけあれば現地調査は不要では？』と思いますが、実際には図面と寸法が少し違っていたり、図面には記されてない梁があったりする場合があるので、現地調査と竣工図確認はセットで行います。

例えば、壁付キッチンからアイランドキッチンに変更したい場合、床をあげる必要があるかとどうかがわかります。

管理規約

管理規約はいわばそのマンションの法律。例えば、床材には規定があることをご存知ですか？遮音等級というもので、LL-40、LL-45などがあり、数字が小さいほど、遮音性が高い素材になります。

使用するフローリングは、マンション管理規約の遮音規定を満たさなくてはいけません。マンションによっては、使用するフローリングのカタログを事前に送り、工事中も納品されたフローリングの型番を写真に撮って送らなければいけない義務があるところも。入居後の騒音トラブルを避けるためには先に抑えておくべきポイントです。

工事申請書

工事申請から許可までの期間はどれくらいか、工事時間は何時から何時までか、土曜日の工事は可能か等を確認していきます。これを行うことで、いつ頃着工できるか、工期はどれくらいかかるかのスケジュール感がつかめます。

デザイナー（設計士）によるヒアリング

設計士に希望を伝えます。

しかし、これがむずかしい。

まだ見ぬ理想の部屋について、建築のプロではない人が頭の中のイメージを言葉で伝えるのは本当に難しいのです。しかし、心配はいりません。経験豊富なプロの設計士であれば上手にヒアリングをしてくれるので心配は要りません。

ただし、スムーズな打ち合わせのために下準備をしておくと、より密度の濃い打ち合わせが可能になります。一般的なヒアリング事項を紹介するので、できる範囲で準備をして打合せにのぞみましょう。

a)家族構成とライフスタイル

子供部屋の数、趣味の部屋、どこを広めにするのか、等々、将来も含めた希望を聞く事でデザインの方針を決めるのに重要なポイントを洗い出します。

b)希望の広さ・間取り&現在の広さ・間取り

広さ、高さ、長さは数字で言われてもなかなかイメージがつかみにくいもの。既存住居と比較する事でもう少し広い方がいい、低くしたいなど、設計士にイ メージを伝えやすくなります。

c)引越し時に持ち込みたい設備機器とサイズ

間取りや、物理的に必要なスペースのサイズなどデザインの制約条件になりうる要素を確認します。

d)新しくしたい設備機器

水回りを中心に、比較的に見積に影響が出ることを洗い出します。

e)インテリアデザインの希望

インスタグラムや雑誌の切り抜きなど自分のお気に入り画像をまとめておくと良いです。例えば、「カフェ風」といっても様々なので、どんなテイストのカフェなのか、ビジュアルで伝えると、設計士とのズレがなくなります。

f)工事予算

総予算から物件取得費用を除いた工事にかけられる予算感を確認します。

g)希望内容の優先順位

間取り、設備、インテリアなど多くの希望が出てくると思いますが、優先順位に目星をつけておく事も大切です。

設計・プランニング

ヒアリングした内容をもとに設計士が間取り図や立体図等必要な資料を作成しプレゼンをしてくれます。リノベーションで最初にどきどき、楽しい瞬間です。

間取り

まずは間取り。中古マンションは当時のライフスタイルに合わせて間取りが作られており、部屋数が多く、細かく仕切られていることが多いです。リノベーションされる方の多くは、部屋数を減らして、リビングなど人が集まる空間を広くとる傾向にあります。

間取りの方向性を決める段階では、現地調査の結果を元に間取り案をいくつか設計士が提案するのが一般的です。例えば下記のように。

A案：広いリビングにアイランドキッチンにベビーカーや自転車もおける玄関土間、個室はコンパクトにまとめて。

B案：個室を大きめにとり、将来子供が増えたら仕切れるように可変性をもたせた間取り。

C案：個室は解体せず、コストダウンを第一に考えた間取り。

仕上げ

間取りの方向性が決まれば、次は仕上げです。

床、壁、天井は面積の多くを占めるので、空間のイメージを左右する大きなポイントです。

床

床といっても種類はさまざま。フローリング、塩ビタイル、モルタル、カーペット、タイル、畳など、多くの種類があります。使用シーンによって素材を使い分けていきます。たとえば、水や脂などがはねやすいキッチンまわりは撥水性が高く、掃除しやすい素材である塩ビタイルを使うなどです。

壁

壁の仕上げの種類も豊富です。躯体あらわし、躯体塗装、ボードクロス貼り、ボード塗装、ボードタイル、板張り、タイル張りなど。空間のテイストを伝えて、設計士から何パターンか提案してもらいましょう。InstagramやPinterestでイメージ写真を共有しておくとスムーズです。

天井

天井が組んである場合、解体することで10-15センチほど天井高があがることが一般的です。躯体あらわし、躯体塗装、ボード貼り＋クロス張りなど、多くの仕上げの種類があります。最上階の場合、天井に断熱材が吹き付けてあることが一般的なので、躯体あらわしはできません。

住宅設備

間取り、仕上げときたら、今度は住宅設備です。

お風呂

お風呂は大きく分けて二種類あります。ユニットバスと在来工法です。ユニットバスのメリットは機能性とコストパフォーマンスの良さ。在来工法は一からバスタブやシャワーヘッド、タイルなどを選べるので、海外のホテルのようなお洒落な空間が作れる一方で、ユニットバスと比べて2倍以上のコストがかかることが多く、防水などのメンテナンスも必要です。

キッチン

キッチンにも2種類あります。システムキッチンとオーダーメイド。システムキッチンは機能性に優れ、コストパフォーマンスが高いです。オーダーメイドは、サイズ、色、素材、形などすべて自由に決められるのが最大のメリットですが、システムキッチンと比較すると高価なものになります。

トイレ

トイレはタンク付きとタンクレスタイプの2種類があります。マンションによっては水圧が弱い関係で、タンクレスは使用できない場合も。どうしてもタンクレスが使いたい場合には、早い段階でそれを設計士に伝え、現地調査の際に水圧を見てきてもらうことをオススメします。

工事部分見積り調整

最後に、提示された見積りを元に必要な調整を行います。この間取り、この仕上げ、この設備だったらいくらくらいなのか、概算見積をベースに確認していきます。お金のかけどころを選べるのがリノベーションのメリットのひとつです。こだわりたいところは思いっきりお金をかけて、他は割り切ってコストダウンしても良いですし、全体的にちょっと贅沢な素材を使って、シンプルだけど上質な暮らしを目指したりと、選択肢は豊富です。

例えば、床材でコストダウンを検討する際、どのようにしていったらいいでしょうか。コストは基本的には、㎡単価×広さで成り立っています。コストダウンをするには、㎡単価が安いものを選ぶか、施工範囲を狭めるという2種類のアプローチがあります。

例）床材でコストダウンを測る場合
安：木の模様をプリントした塩ビタイル
中：複合フローリング
高：無垢材

このような考え方で、コストとやりたいことのバランスを見ながら、希望予算に近づけていきます。

>> 契約後のお楽しみ～工事編～　に続く