住宅ローン返済いつから？～家賃と二重払いにならないリノベーション〜

「家を買いたいけど、自己資金が少なく心配。」「2重払いがあるって聞いたけどどういうこと？」
このような方々必見の内容となっています。

今回は住宅ローンの返済はいつから発生するのか、というテーマで解説していきます。
  
こういったことでお悩みの方は、ぜひご覧ください。

一般的な支払い開始日は物件引き渡し後

住宅ローンの返済は、基本的には物件が引き渡されたタイミングです。

まず、一般的な流れとして、中古マンションを購入する流れをおさらいしておきましょう。

◆内覧
まずは内覧から。気になる物件を内覧し、理想のライフスタイルが叶えられるか、希望のリノベーションができそうかなどを確認します。
 
◆買付
内覧した物件で買いたいと思ったものがあれば買付をいれます。買付とは、購入意思を書面で提出するものです。「いくらで買うか」、「いつ契約するか」、「いつ引渡希望か」というような情報が必要です。売主がまだ居住中の場合は、引き渡し時期が半年後など少し遅めに設定してあることもあります。内覧時に確認しましょう。
 
◆住宅ローン事前審査
買付した物件で、住宅ローンの事前審査をかけます。物件契約は、対象物件で事前審査が通った状態で行うのが一般的だからです。事前審査は複数の金融機関に出すことができます。審査期間は3日から1週間程度かかります。
 
◆不動産売買契約
買付から１週間から2週間後に行うのが一般的です。契約したからといってすぐに住宅ローンの支払いが発生する訳ではありません。ここで物件の引き渡し日を決めます。物件契約から１か月から一か月半後で、銀行窓口が空いている平日に設定されます。
 
◆住宅ローン本審査
不動産売買契約後、複数の銀行から一つに絞り、ローンの本審査を申込みます。事前審査よりも詳しく審査されるため、審査には2週間程度かかるのが一般的です。
 
◆金銭消費貸借契約
「キンセン・ショウヒ・タイシャク・ケイヤク」と読みますが、不動産会社や銀行は金消契約（キンショウ・ケイヤク）と略して呼ぶことが多いです。ローン本審査が通り次第行います。
 
◆決済（物件引き渡し）
金消契約から約1週間後に行われます。銀行から融資されたお金があなたの口座に入金されます。その場で売主さんへ支払いをし、代わりに物件の鍵を受け取ります。不動産売買契約からここまで約1ヶ月です。
 
物件引き渡しの前には、リノベーション工事をすることができません。物件引き渡し後に自分のものとなり、はじめて工事をすることができます。リノベーションの場合、工事期間中は住むことができません。そのため、今住んでいる賃貸の家賃を支払いながら、購入物件のローンの支払いもしなければならない。これが２重払いといわれる所以です。

不動産とリノベーション、別契約だとこんなデメリットが …

リノベーション部分と不動産部分をまとめて契約する一体型ローンが一番金利負担が少なく、二重払いも少なくてすむため、おススメです。
 
●住宅ローン
●リフォームローン
●一体型ローン
 
それぞれどんな特徴があるのか、メリット、デメリットを解説していきます。

住宅ローンとは
住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借りるお金のこと。数千万円もする住宅の費用をすべて手持ちのお金でまかなえる人はそうそう多くはいません。そこで住宅を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、そして月々の返済をしていくことになります。ローンは金融機関からの借金ですので、そこには当然利息がかかります。住宅ローンは抵当権を設定するため、低金利で長期間借入することができます。
 
リフォームローンとは
リフォームローンは、民間の金融機関で取り扱われており、抵当権をつけない「無担保ローン」であることが一般的です。 そのような特徴もあり、借入審査が早い、借入額の上限が低い、自宅に抵当権をつけて借入を行う「住宅ローン」と比べると金利が割高という特徴が見られます。
 
不動産を契約してからリノベーション会社を選ぶ場合、先行して不動産部分のローン支払いが発生します。その後、プランや工事を経て、リフォームローンの支払いが発生します。よって、２重払いが長くなる傾向にあります。会社選びに数週間、選んだあとも現地調査やプランニングで最低でも２か月以上かかるケースがほとんど。プランが決まってから工事に入るので、工事期間を２か月と考えると、約４か月以上の二重払いが発生します。
 
リフォーム一体型ローン
リフォーム一体型ローンとは、リフォーム・リノベーション部分も住宅ローンと同じ金利で借りることができる商品のことをいいます。住宅ローンと同じ金利で、最大35年という長期間組むことができるので、月々の支払いを抑えることができるのが最大のメリットです。

お得な一体型ローンを利用するには

住宅ローンと一緒にリノベーション資金を借り入れする場合、下記の要件がある金融機関が多いです。
 
●住宅ローンと同時に申込すること
●リノベーション資金と住宅ローンの融資実行が同日であること
 
つまり、一体型ローンであっても基本的には、物件引き渡しの当月、または翌月から支払いは発生します。それからリノベーション工事が完成する間までは２重払いは発生すると想定しておくべきです。
 
ただし、金融機関によっては、支払い開始をリノベーション工事完成のタイミングにあわせてくれることもあります。個別に相談してみるとよいでしょう。ただし、その場合も利息だけは発生するので注意が必要です。
 
また、住宅ローンと同時に申し込むということは、物件を契約したらすぐリノベーションの工事見積や工事請負契約書が求められるということを意味します。
そのため、スピード感とブレの少ない予算取りが必要です。例えば工事が始まってから100万円増えたとしても、その時点からの融資金額の変更は出来ません。
 
ワンストップリノベーションの会社なら、物件探しの段階からサポートするので、それが解決できます。一体型ローンを希望の際には物件探しからサポートしてくれるリノベーション会社を選びましょう。
2重払いをできるだけ避けたい、手元資金が少なくて不安、直接相談してみたいという方のために、知らないと損する住宅ローンセミナーも随時開催中！資金計画でお悩みの方はぜひお越しください。