旧耐震マンション購入時に、気をつけること

皆さんはマンションの耐震について考えられたことはありますか？大きな地震災害が各地で発生しており、耐震性を重視する人も増えています。
今回はマンション購入を検討されている方に是非知っていただきたい「旧耐震マンション」についてご紹介します。

旧耐震マンションとは？

耐震基準には「旧耐震」と「新耐震」の２つの基準があります。
 
旧耐震基準…建築基準法が改正された1981年（昭和56年）6月より以前に建物確認が申請された建物
 
新耐震基準…それ以降に建物確認が申請された建物
（正確には6月以降に「着工」した建物であり、登記簿謄本などに記載されている「竣工日」ではありませんので注意してください。）
 
耐震基準には色々な定義がありますが、簡単にどのくらいの地震に耐えられるか説明すると、
「旧耐震」…「震度5強でほとんど損傷しない」を目標としており、それ以上の大地震は予測できません。
「新耐震」…「震度6～7の大地震で被害はあっても、倒壊・崩壊で人命に危害を及ぼすことのない程度」を目標としています。
 
今までの大地震から、縦揺れ地震では新旧の差異が有り、横揺れの地震では差異はあまりなかったと言われています。新耐震の方が耐久性が高いと取れますが、一概に新耐震だから安心安全という訳ではなく、縦横の地震の種類・地盤の良し悪しも影響してきます。
 
また、旧耐震マンションだから危険という訳ではありません。旧耐震基準であっても耐震性がしっかりある優良物件もあります。

旧耐震マンションのメリット

・物件価格が安い

同じエリアで同じ専有面積・グレードの物件である場合、築年数が古い方が安くなります。また、マンションの購入を検討している人のほとんどは築年数を見る際に耐震基準もチェックし、新耐震基準を選ぶ傾向が強いので、旧耐震マンションは新耐震マンションよりも低めの価格設定にされていることが多いです。
返済に余裕を持てる・気軽に住み替えができる・物件価格が下落しにくい・自分好みにリノベーションするなど、価格が安い事で得られるメリットは思っている以上にたくさんあります。
 

・立地が良い

一般的に駅近など交通便の良い立地には昔からマンションが建っています。不動産側も土地の取得が難しく、新しいマンションを建てたくても建てられないのが現状ですので、これから建てられるマンションよりも確実な好立地物件を手に入れることができます。駅近で好立地であれば、いつか賃貸に出す事になったとしても常に需要がある事も魅力です。
 

・眺望の良さ

全ての物件にあてはまる事ではありませんが、建築基準法の変更により高い建物の建設が禁止されているエリアがあります。基準法が改正される前のマンションがそのエリアにあれば、周りには高い建物がないことになりますので眺望最高のレア物件になります。この物件を見つけられたら、かなりラッキーなくらいです。
 
「専有面積が広い」「綺麗なマンション」「交通便の良い駅近物件」など、条件を増やす程、値段も比例して上がっていきます。予算内でできる限り要望を叶えたい時に旧耐震マンションは大きなメリットを生み出します。

旧耐震マンションのデメリット

・様々な税金控除が受けられない
「住宅ローン控除」「不動産取得税・登録免許税の軽減」「親からの住宅資金援助非課税制度」などが受けられません。
マンションの場合、これらの控除は築25年以内の物件である事が条件になっていますので、旧耐震基準のものは年数的に受けられません。
（ただし、築25年以上であっても「耐震適合証明書」が取得できれば受けられます。）
 
・修繕積立金が高い
日本のマンションは修繕積立金を築年数と共に増額していく方法が採用されています。築年数が古い旧耐震マンションは修繕積立金が高くなっている場合が多いです。
このデメリットは新・旧耐震基準に関係するものではなく築年数に対するものなので、どのマンションであっても築年数が古くなると積立金は高くなっていきます。
 
・コンクリートの品質
年々コンクリートも進化していますので、新築マンションに比べると強度が劣るのは否めません。ですが、年数的に新耐震基準に該当するマンションでも粗悪な不当コンクリートで建設されたものも存在します。建物によっては、新耐震であっても旧耐震より危険なマンションもあるという事です。

旧耐震マンンションを選ぶ際のポイント

旧耐震マンションの中には、新耐震マンションよりも耐震性がある強固な物件が存在するので、旧耐震基準だからというだけで候補から外すのは実はとてももったいない事です。旧耐震も視野に入れた時、どの物件を選べばいいかポイントをご紹介します。
 
まず、耐震診断がどうなっているかチェックしてみましょう。耐震診断を受けていて結果が良好、もしくは補強済みの旧耐震マンションであれば、新耐震基準と同等の耐震性があると考えていいと思われます。ただ、耐震診断の結果が悪いとマンションの売買に大きく影響することから、管理組合が耐震診断を敢えて受けないでいるマンションもあります。そのようなマンションの場合、今からご紹介するポイントをしっかり押さえてください。
 
・地盤が強い場所か？
「耐震＝地震の揺れに耐える力」ですが、地盤が固い場所であれば揺れは少なくなります。逆を言えば、地盤が緩い場所はマンションが強くても危険ということでもあります。
 
・地震に強い形のマンションかどうか？
地震に強いと言われる形状は「平面・立面が揃っている正方形の低層マンション」です。反対に地震に弱いとされるマンションの形状は、「建築基準法で制限され面が揃っていないマンション」「敷地を最大限活用するために１Ｆが駐車場になっているマンション」「１Ｆの開口部・窓が多いマンション（１Ｆにテナントが入っているマンション）」などになります。
 
・建物の構造は？
地震に強い建物の構造は「壁式構造」と言われています。壁式は面で揺れを受け止め建物を支える構造で強固な造りとなっています。

まとめ

旧耐震マンションは全て危険、新耐震マンションだから絶対に安心ということはありません。それを知らずに旧耐震を避けている人がたくさんいるからこそ出会える掘り出し物件が存在しています。

旧耐震マンションのメリット・デメリットをしっかり理解した上で、自分の外せない条件に合致するマンションを選びましょう。旧耐震の購入に不安を感じるようであれば、専門家に物件のチェックを依頼する・リノベーション会社に現地確認してもらうなど第三者に物件を見てもらうことをおすすめします。

自分の視野を広げることで思っていた以上に素敵な物件が出てくるかもしれませんよ。