リノベーションに向いている不動産物件とは？マンション・戸建それぞれについて解説します！

近年人気が高まっているリノベーション。リノベーションには、向いている不動産物件とそうでない物件があります。

今回は、マンション・戸建それぞれについて、リノベーションに向いている不動産物件のポイントをご紹介。これからリノベーションしたいと考えている人は必見です。

 

人気が広がるリノベーション

かつては「マイホームと言えば新築」という考え方がありましたが、最近では、中古物件を購入してリノベーションするという選択肢が人気です。

リノベーションのメリットと言えば、新築よりも安価にこだわりの詰まった住まいを実現できること。こだわりを実現するためには、素材の変更や間取りの見直しなど、大規模な工事が必要になる場合もあります。

そのため、どんな物件であっても自由にリノベーションできるというわけではありません。リノベーションは建て替えと異なり、建物の躯体そのものには手を加えられないため、どうしても内容に制限があるのです。

リノベーションで理想の住まいを手に入れるためにも、不動産物件を吟味することが何よりも大切と言えるでしょう。

リノベーションに向いている不動産物件のポイント　〜マンション編〜

それでは、リノベーションに向いている不動産物件とはどのようなものなのか、細かく見ていきましょう。まずは、中古マンションで確認すべきポイントについてご紹介していきます。



耐震基準を確認しよう

先ほどもお話しした通り、リノベーションでは建物の躯体そのものに手を加えることはできません。よって、マンション自体の耐震性を、リノベーションによって大幅に強化するというのは難しいと言えます。物件を検討する際は、マンションが一定の耐震基準を満たしているか、必ずチェックしておきましょう。

マンションの耐震性について押さえておきたいのが、「新耐震基準」を満たしているかという点です。新耐震基準は、1981年6月1日以降の建築確認で適用されている基準であり、震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないレベルの耐震性が求められています。

1981年5月以前に建築確認を受けている不動産物件の場合、過去に耐震診断や耐震補強が行われているかどうか確認するといいでしょう。

・参考：R.E.words不動産用語集「新耐震基準」



リノベーション向きの建物構造

マンションの建物構造は、大きく分けて「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。特徴を簡単にまとめると次の通りです。

　●ラーメン構造：柱と梁を繋ぎ合わせた枠（ドイツ語で「ラーメン」）によって、建物を
　　　　　　　　　支える構造。中高層のマンションを中心に多く用いられ、室内に柱や梁が
　　　　　　　　　張り出しているのが特徴。

　●壁式構造　　：床・壁・天井といった面で建物を支える構造。重量があるため、主に5階
　　　　　　　　　までの団地や低層マンションで見られる。室内に凹凸が少ないのが特徴。

リノベーションにあたって注意したいのが、壁式構造の物件です。壁式構造の場合、「耐力壁」と呼ばれる建物を支える壁が存在しており、自由に壁を抜いたり窓を開けたりすることはできません。そのため、間取り変更は大幅に制限を受ける可能性があるのです。



「リフォーム済物件」は避けよう

中古マンション市場では、すでに一定のリフォームが行われている「リフォーム済物件」が多く販売されています。リノベーションする際には、こうした物件は避けたいところ。

なぜなら、リフォームにあたっての工事費が販売価格に上乗せされており、未リフォーム物件に比べて価格が割高だからです。建設時から大きなリフォームが施されていない中古マンションこそ、リノベーションに最適な物件と言えるでしょう。
 

リノベーションに向いている不動産物件のポイント　〜戸建編〜

続いては、中古戸建についても、リノベーションに向いている物件のポイントをご紹介していきます。



「2000年基準」を満たしているか

マンションでは「新耐震基準」を満たしているかどうかがポイントとお話ししましたが、戸建の場合、「2000年基準」を満たしているか確認しておきましょう。

「2000年基準」は「新・新耐震基準」とも言われ、1995年の阪神・淡路大震災で木造住宅に甚大な被害が発生したことを受け、2000年に改正された耐震基準です。特に木造住宅に関する規定が大幅に強化されているのが特徴。

マンションは新耐震基準、木造住宅は2000年基準、と覚えておくといいでしょう。

・参考：防災リテラシー研究所「新・新耐震基準＝2000年基準」



リノベーション向きの建物構造

マンションと同様、戸建にもリノベーションに向いている構造とそうでない構造が存在します。ここでは、日本でメジャーな木造住宅について見ていきましょう。

　●木造軸組工法（在来工法）　：柱・梁・筋交いを用い、線で建物を支える工法。

　●2×4（ツーバイフォー）工法 ：2インチ×4インチの角材と木製パネルで作ったパネルを組み
　　　　　　　　　　　　　　　　合わせて、面で建物を支える工法。

2つを比較すると、マンションと似た構図になっていることがわかりますね。在来工法は線で建物を支えているので、間取りを比較的自由に変更できます。一方、2×4工法は壁が建物を支える役割を担っていることが多く、間取り変更に制限があるのです。



敷地についても要注意

敷地の状況を考える必要があるというのは、戸建ならではのポイントです。

敷地の制限として代表的なのが、建ぺい率・容積率や斜線制限。既存の間取りをそのまま利用するのであれば問題ありませんが、増築や屋根の形状変更などを予定している場合、内容が大きく制限される可能性があるので要注意です。

また、再建築不可物件も気をつけたいところ。リノベーションはできても、将来的に建て替えることができません。住宅ローンが組みにくいという問題もあるので、購入の際には十分検討するのがおすすめです。
 

まとめ

中古の不動産物件を買えば、どんな物件でも自由にリノベーションできるというわけではありません。リノベーション向け物件を探す際には、今回お伝えしたポイントをしっかりチェックしておきましょう。物件探しはリノベーションの基本であり、最も大切な要素と言えるのですから。

以上、今回はリノベーションに向いている不動産物件のポイントについてご紹介しました。