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2021.12.16

中古マンションの不安「耐震性・築年数・管理」ここをチェック!

中古マンションの不安「耐震性・築年数・管理」ここをチェック!

築年数の経った中古マンションはなんとなく耐震性が不安、という方も多いのではないでしょうか。結論から言いますと、「中古マンション=耐震性がない」わけではありません。中古マンションの耐震性を知るためには、いくつかのチェックポイントがありますのでご紹介します。さらに、中古マンション購入時に気になる住宅ローン控除のことや、マンション購入時にチェックしたい項目についてもみていきましょう。

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中古マンションの耐震性を知るためのチェックポイント

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地震の多い日本においては、建物の耐震性は気になるところです。古いマンションだからといって地震に弱いと決めつけるのは賢明ではありません。中古マンションの耐震性を知るために確認しておきたいポイントについてまとめました。

旧耐震基準、新耐震基準とは
中古マンションの耐震性を知るための基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。建築主は建築予定の建物が法令に適しているか審査を受ける必要があり、これを建築確認と言います。「旧耐震基準」と「新耐震基準」を分けるのは、建築確認された日です。1981年6月1日以降に建築確認された建物は「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」とされています。

それぞれの基準の目安は、
 ●旧耐震基準→震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性
 ●新耐震基準→震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性
(参考:株式会社不動産流通研究所)

新耐震基準の方が、地震の揺れに対して強い基準をクリアしていると言えます。ただ、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。旧耐震基準でも堅牢な造りの物件や、耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。

住宅の耐震性が分かる耐震等級
建物の耐震性を知るための基準には、「耐震等級」というものもあります。これは、「住宅性能表示制度」の中で定められた等級のことで、住宅の耐震性を示しています。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて設けらました。
(参考:住宅の品質確保の促進等に関する法律|国土交通省)

等級によってどのくらいの差があるのかというと、震度6強程度の地震で倒壊しない強度が等級1、等級1の1.25倍が等級2、等級1の1.5倍が等級3の強度とされています。

このように、耐震等級1でも建築基準法で必要とされる耐震性は十分にあると言えるのです。

地震に弱い建物の形とは
マンションの形は耐震性に影響があるとされています。一般的に地震に強いと言われているのは、平面や立面がそろっている正方形の低層マンションや、シンプルな箱型のマンションです。

一方で地震に弱いとされているのは、敷地を最大限活用するために1階部分を駐車場にしたマンションや、1階の開口部や窓が多いマンション(1階にテナントが入っているなど)が挙げられます。これらの形は1階部分を主に柱で支えるため、耐震性の弱さが懸念されます。

また、面がそろっていないマンションは接合部分に地震の被害が生じやすいとされています。ただ、そのようなマンションでも技術的なカバーで耐震性を高めているものもあるため、不動産会社などに詳しく確認してみると良いでしょう。

耐震、免震、制振の違いとは
建物の構造における地震対策には、主に耐震、免震、制振があります。どれも大きな地震に対して建造物の倒壊を防ぎ、人々の命を守るためのものです。購入したい中古マンションにどのような対策がなされているのかを確認してみましょう。それぞれの違いはこちらです。
 ●耐震→建造物自体の強度を高める
 ●免震→基礎と建造物の間に免震装置を設置し、地震の揺れを逃がす
 ●制振→建造物に地震エネルギーを吸収する部材を組み込み揺れを軽減する

それぞれ詳しくみていきましょう。

【耐震】
地震エネルギーを建物の柱や梁などの構造部分の強度で耐える構造です。これまでに繰り返し大きな地震が発生している日本においては建造物の強度が高められており、耐震構造は一般的に広く採用されている地震対策です。マンションに限らず、一戸建て住宅など多くの建造物で採用されています。

耐震は新築時にはもちろん、中古の建物にも導入できます。ただ、耐震は地震による揺れを建造物が受け止めるため、建物自体が損傷したり、家の中の家具が転倒したりといったことが起こります。

【免震】
基礎と建造物の間に免震装置を設置することで、地震の揺れを外へ逃がす構造です。建造物で揺れを受け止める耐震構造と違い、地震エネルギーを逃がすため建造物への被害が少ないとされています。家具の転倒被害なども抑えられ、地震発生時に大きな揺れを感じる恐怖を軽減させられるでしょう。ただ、工期が延びる、コストがかかるなどのデメリットもあります。

【制振】
建造物自体に地震エネルギーを吸収する部材を組み込むことで、地震による揺れを軽減します。制振装置の種類もいろいろです。オイル、ゴム、鋼材などの素材があります。免震と同じく揺れ自体を逃がすため、建造物の構造部分への被害などを抑えられるでしょう。建物への被害が少ないと、地震発生後も継続して住めるというメリットがあります。

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中古マンション購入で気になる住宅ローンのこと

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次に、住宅ローンについてです。耐震と住宅ローンの関係性から、住宅ローン控除についてご紹介します。

耐震性が低いと住宅ローン審査が通りにくい?
住宅ローンには審査があり、担保となるマンションの評価を行います。その評価額の範囲内までの融資となるのが基本です。

マンションの評価の際には、築年数や構造、駅からの距離などさまざまな項目が対象となりますが、建物の耐震性も考慮されることが一般的です。そして、旧耐震基準のマンションはマイナス要因になることが多いとされています。そのため、旧耐震基準のマンションの場合は希望する借入金額よりも低い金額になる可能性があります。
ただ、旧耐震基準についてどう評価するかは、銀行によって異なることと、そもそも旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件と比べて物件価格が抑えられるため、必要な借り入れ額も抑えることが可能なケースが多くあることも併せて覚えておくと選択肢が広がります。


中古マンションでも住宅ローン控除が使える?
住宅ローン控除、すなわち住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを組んで家を購入したときに一定の要件を満たせば税金が少なくなるという特例です。中古住宅の場合は一定の耐震基準を満たしていることが要件に加えられています。

満たすべき耐震基準には、マンションなどの耐火建築物の場合は築年数が25年以下であること、耐震等級1以上と評価されていること、既存住宅売買瑕疵保険に加入していること、耐震基準適合証明書を取得していることなどがあります。耐震基準適合証明書とは、その名の通り建造物の耐震性が耐震基準を満たしていることを証明する書類のことです。これらの耐震基準のいずれかをクリアする必要があります。
(参考:No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁)

マンションの寿命は管理状態で変わる

国土交通省は、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年と示しています。また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年、外壁仕上げにより150年まで延命されるとしているのです。
(参考:「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介|国土交通省)

マンションは定期的なメンテナンスや適切な修繕を行うことで、長く住むことが可能となります。そのため、マンションを選ぶ際には管理状態をチェックすることが欠かせません。こちらでは、大規模修繕に関わる修繕積立金や修繕計画について解説します。

修繕積立金とは
分譲マンションを購入すると、修繕積立金が毎月徴収されることが一般的です。このお金は建物の壁や屋根、給排水管などの共用部を維持、修繕するために使われます。適切な修繕を行ってマンションの寿命を伸ばすために、修繕積立金の徴収は必要なことなのです。築年数が長いほど修繕積立金は上がる可能性が高いでしょう。

修繕計画や資金計画について
マンションの長期修繕計画には、いつ、どのような修繕工事が必要か、それを実行するためにはどれほどのお金が必要か、修繕積立金の状況、資金計画などが記載されています。マンションが健全な状態を維持するために必要なものです。

また、この修繕計画に基づいて修繕積立金を算出するのが一般的で、修繕計画を確認することで居住者は修繕積立金を支払う根拠を知ることができます。修繕計画の対象は、外壁塗装や給排水設備の修繕など共用部で、専有部分は対象外です。

築年数から見る買い時とは

一般的にマンションは1年で価値が急落し、築10年で70~80%程度になるとされています。そして築25年経つ頃には半分ほどまで価値が落ち、そこからゆるやかに下落します。
(参考:築年数|知っておきたい売却・査定相場比較|三菱UFJ不動産販売)

マンションの価格を左右するのは築年数だけではないため一概には言えませんが、築年数という観点から見ると築25年程度経過したマンションは資産が目減りしにくいという見方があります。あえて築年数の経った中古物件を購入し、自分好みにリノベーションするという方法もあるのです。

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耐震だけじゃない!災害にまつわるチェックポイント

災害は地震だけではありません。毎年のように日本各地で自然災害による被害が出ている状況を考えると、さまざまな災害への対策をマンション選びのチェック項目に入れておきたいところ。災害にまつわるチェックポイントをまとめました。

ハザードマップをチェック
地震を始め、洪水や津波、高潮、土砂災害などの自然災害はいつ起こるか分かりません。このような自然災害による被害を予測し、被害の範囲や避難場所、避難経路などを地図上に表したものがハザードマップです。自治体のホームページなどでも確認できます。購入したいマンションがハザードマップでどの程度の災害の危険があるとされているのか、確認しておくと安心でしょう。

防災対策はきちんとされているか
マンションにおける防災対策がどのようにされているかをチェックしておきましょう。例えば電気、水道、ガスなどのライフラインが停止したときの対応、災害備蓄品の状況、防災マニュアル、防災訓練の実施状況、防災組織などが挙げられます。災害への対策をマンションとしてどのように取り組んでいるか事前に分かっていればと、いざというときに困らないでしょう。

まとめ

以上、中古マンションの耐震性を知るためのチェックポイントや、マンション選びで考慮したい項目についてご紹介しました。

繰り返しになりますが、「中古マンション=耐震性がない」わけではありません。中古マンションを購入してリノベーションすると、予算を抑えつつ間取りや建材を自分好みにできるというメリットがあります。耐震性だけにとらわれず、何を重視するのか、予算をどこにかけるのかバランスをとりながら、納得のいく家選びをしてみてはいかがでしょうか。

writing:ハナミ

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