リノベーション向き、中古戸建て住宅の特徴

ここ数年、中古住宅をリノベーションして住むというスタイルが注目を集めています。
立地条件がよく、比較的安い金額で手に入り、リノベーションで希望する間取りにすることができる点が、若い世代に好印象を与えているようです。

今回は、そんなリノベーション向きの中古戸建住宅の特徴をお伝えします。良い物件を賢く購入することが、理想の住まいを実現させる第一歩になります。

間取りが四角形・総2階になっている

リノベーションをするときに、単純な間取りはプランが立てやすく、リノベーションに向いています。特に、四角形・総2階の建物はリノベーション向きの建物です。

 
プランが立てやすい
 
単純な形の家は、プラン作りをしやすい家です。

リノベーションの最大の難関は、プラン作りです。設計士さんと組み、ルームクリップやピンタレスト、雑誌などを読み込んで、少しずつ組み立てていくしかありません。この作業が一番楽しいですが、同時に決まらないととても苦労するところです。

四角形の建物が楽なのは、プランの根幹である動線と部屋の配置が単純化できるからです

 
構造的なネックが小さい

 形が単純な四角形・総2階の家は耐震上のデメリットが最も少なくなります。筋交いや耐力壁が取りやすく、建物のバランスも取りやすくできます。

「2部屋を1部屋に」といった、よくある間取り変更にも対応しやすいメリットがあります。


外壁にかかる金額が少なくて済む

リノベーションでは外観の検討をするときもあります。四角い家はシンプルな外観が多く、外壁にかかるお金を少なくできます。

外壁に大きな凹凸があると、その分足場代や塗装代などの工事費がかかります。お金は、内装や設備、外構などに振り分けたいものです。

木造在来工法で建てられている

リノベーションを実際に検討するにあたって、外せないのが建物の構造方式。戸建て住宅のリノベーションに向いているのは、日本で普及している「木造在来工法」です。

木造在来工法の良いところ

木造在来工法は、間取りの変更や窓の位置の変更が比較的簡単にできます。

全国で共通する構造や納まりをしていますので、工事がとてもしやすく、小さな工務店から大手専門店までノウハウがあります。

建物の構造は、建物を支える柱・梁と、地震や台風に耐える筋かい（耐力壁）の組み合わせで作ってあります。単純明快な作りをしているので、間取りの変更や窓の位置変更も比較的自由にできます。

例えば、今まではキッチンとダイニングが壁で仕切られ、別々の部屋になっていたところを、広げてひとつの部屋にすることも可能です。

 
２×４工法の難しい点

アメリカで発達した２×４工法は、木造在来工法に比べて、大きな間取り変更や窓の位置の変更が難しい工法です。

建物の構造はすべて「壁」で作られています。建物を支える部分と地震に耐える部分を同じ壁で支えているので移動や撤去が難しくなります。

２×４工法協会では、リノベーションも簡単にできると言われていますが、図面があることを前提としています。古い建物のリノベーションでは、検査済み証や確認申請図面がないことが多く、構造的に不明な部分が多いところがネックです。

 
プレハブ工法の難しい点

プレハブ工法はリノベーションが難しい部類に入ります。建てたメーカーに依頼するのがよいでしょう。

プレハブ工法は工事メーカーの認定工法であることが多く、在来工法と比べて異なる部分が多くあります。この認定工法が、メーカーでなければわからないところもあり、一般の工務店で工事することを難しくしています。

築20年以内の建物である

築年数が浅い物件には2つの利点があります。ひとつは地震に強いこと。もうひとつは、住宅ローン控除を受けることができる点です。

築20年以内なら住宅ローン控除が受けられる

築20年以内の建物なら、耐震基準もいまと同じ基準です。少なくとも、震度5の地震で倒壊しない強度は確保されていると考えてよいでしょう。地震に対してはリノベーション後でも安心して暮らすことができます。
金銭的にも有利です。特にリノベーション費用を銀行から借りる場合は住宅ローン控除を受けられます。


1981年以降に建てられた建物なら、耐震診断をしよう

リノベーションを検討している建物が築20年以上の場合はどうでしょうか？
1981年より後に建てられた建物なら、耐震診断を実施して「耐震基準適合証明書」を取得してみましょう。耐震基準適合証明書があれば、築20年以上の建物でも住宅ローン控除を受けることができます。

（参考：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「耐震基準適合証明書」）


1981年より前なら、リノベーションに耐震補強工事を組みこむ

1981年より前に建てられた建物は、今の耐震基準に適合していません。地震への備え、地震保険の割引、住宅ローン控除の適用などを受けるためリノベーションと同時に耐震補強工事をオススメします。
リノベーションと耐震補強工事は、工事個所がとても似ていて工事費の節約効果がとても高くなります。リノベーションの一環として耐震補強工事を組みこむことで、費用の節約にもなり建物の地震への強さもあがります。
耐震補強工事は、一般的に200万円ほど掛かります。実際には、「補強」には半分ほど。補強前後の「解体」や「復旧」がもう半分という内訳です。解体・復旧はリノベーションでも必要になりますので費用の節約になります。また、自治体によっては補助金も出ます。補助金を活用すれば、耐震補強工事の費用も、持ち出しがぐっと少なくて済みます。

（参考：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合　調査データ「2019年10月18日発表　耐震補強工事は「100万円台」がカギ」）

まとめ

今回は、リノベーション向きの中古戸建住宅の特徴をお伝えしました。
家の形、工法、築年数の3つの条件があてはまるものがあればぜひ検討してください。古さや住設の使いにくさは、リノベーションで十分解消できます。
良い物件を賢く購入することが、理想の住まいを実現させる第一歩です。

（参考文献：田園都市建築家の会、世界で一番やさしいリフォーム，エクスナレッジ，2019/08）