フラット35Sは金利がお得になる？フラット35Sってどんな制度？

住宅ローンの代表格、フラット35。その中でも金利がお得になる「フラット35S」とは、どのような制度なのでしょうか。今回は、フラット35Sの概要について徹底解説していきます。

 

 

フラット35Sはこんな制度！

「フラット35S」は、フラット35の利用者が取得する住宅が「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」の4分野のうち、いずれか1つ以上の基準を満たしていれば適用可能です。基準を満たす質の高い住宅を取得する場合には、借入開始時から一定期間、金利が引き下げられるという仕組み。

 
金利引き下げには予算設定があるため、予算に達した時点で制度は終了するとアナウンスされています。

フラット35Sには、借入当初から10年間金利が引き下げられる「金利Aプラン」と5年間金利が引き下げられる「金利Bプラン」が存在。金利Aプランは金利Bプランに比べ、より厳しい適用基準が設けられています。

金利はどれくらいお得？

フラット35Sがどのような制度かわかったところで、最も気になるであろう、金利の引き下げ幅について見ていきましょう。

2020年3月31日までの申し込み受付分に適用される金利引き下げ幅は、年利0.25％。金利Aプランであれば10年間、金利Bプランであれば5年間に渡り、通常のフラット35の金利から0.25％引き下げられるというわけです。

 これがどれくらいお得か、実際にシミュレーションしてみましょう。ここでは「借入金額3,000万円・金利年1.0％・借入期間35年・元利均等返済（ボーナス返済なし）」という住宅ローンを想定します。

 実際に計算すると、下記の通りになります。
 

通常のフラット35

・月返済額：約8.5万円
・総返済額：約3,557万円

 
フラット35S（金利Aプランの場合）

・月返済額：10年目まで約8.1万円、11年目以降約8.4万円
・総返済額：約3,487万円（フラット35との差額：−70万円）

 
フラット35S（金利Bプランの場合）

・月返済額：5年目まで約8.1万円、6年目以降約8.4万円
・総返済額：約3,519万円（フラット35との差額：−38万円）

 
金利Aプランで70万円、Bプランで38万円、通常のフラット35よりも総返済額が少なくなっています。また、金利優遇期間が終了した後の月返済額も少なくなるため、全期間を通じて支払い負担が小さくなるのもポイントです。

適用に必要な基準とは？

それでは、フラット35Sを適用するために必要な基準とはどのようなものなのでしょうか。「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」の4つの分野のうち1つを満たしている必要があるとお話ししましたが、具体的にどのような基準なのか解説していきましょう。
 
 
金利Aプランの基準
金利プランによって基準が異なるため、まずはより基準が厳しい金利Aプランから見ていきます。いずれか1つ以上の基準を満たしていれば適用可能です。
 
＜省エネルギー性＞
●　認定低炭素住宅として認定されていること。
●　一次エネルギー消費量等級「5」を満たしていること。
●　性能向上計画認定住宅であること。 
＜耐震性＞
●　耐震等級「3」を満たしていること。 
＜バリアフリー性＞
●　高齢者等配慮対策等級「4」以上の住宅であること。
●　マンションの専用部分の場合は、同等級「3」でも可。 
＜耐久性・可変性＞
●　長期優良住宅であること。 
 

金利Bプランの基準
次に、金利Bプランの場合を見ていきます。これもいずれか1つ以上の基準を満たしていれば、適用が可能です。
 
＜省エネルギー性＞
●　断熱等性能等級「4」を満たしていること。
●　一次エネルギー消費量等級「4」以上であること。 
＜耐震性＞
●　耐震等級「2」以上であること。
●　免震建築物であること。 
＜バリアフリー性＞
●　高齢者等配慮対策等級「3」以上の住宅であること。 
＜耐久性・可変性＞
●　劣化対策等級「3」、かつ、維持管理対策等級「2」以上であること。 
 
金利Bプランの場合、Aプランに比べて全体的に基準が緩やかであることがわかります。また、金利Bプランでは、中古住宅に限って、以下の基準のいずれか1つを満たす場合も適用可能です。
 
●　二重サッシもしくは複層ガラスを利用していること。（省エネルギー性）
●　建設住宅性能評価書の交付などを受けている住宅であること。（省エネルギー性）
●　浴室と階段に手すりを設置していること。（バリアフリー性）
●　屋内の段差を解消していること。（バリアフリー性） 
 
（参考：フラット35「【フラット35】Sの対象となる住宅」）
 

金利を取るのか建築費を取るのか

フラット35Sは、基準さえ満たしていれば金利面で優遇を受けられ、総返済額を減らすことができるということがわかりました。

ただし、注意しなければならないことがあります。それは、フラット35Sの基準を満たすためには、それ相応の建築費を見込まなければならないということです。高品質の住宅を建設すれば、フラット35Sによる金利の優遇分以上に建設費がかさむ可能性もあるでしょう。

一方で、優良住宅を建設することで、長年快適かつ安全に暮らすことができるかもしれません。このように住宅を取得する際には、金利面・建築費・快適性などのバランスを考える必要があります。

 

 

まとめ

今回は、金利の優遇が受けられる「フラット35S」について解説してきました。
住宅ローンは複雑なので、悩んだらプロに相談してみることを検討しても良いでしょう。