アパートをリフォームする上で重要なこと

アパートで暮らしていると、色々と不具合が生じてきたり、設備について「もっとこうしたい」と思うことがあるでしょう。そこでリフォームをしてみようかということになるのですが、気になる点があります。

それは、「そもそも賃貸アパートってリフォームしていいの？」「できるとしてもどこまでリフォームできるの？」「思う存分リフォームできる賃貸アパートってあるの？」「リフォームしたのは良いけど退去するとき何かトラブルが起きたらどうしよう・・・」等、不安になるかもしれません。

そこでこの記事ではアパートをリフォームする際の注意点や押さえるべき重要な点を紹介していきます。

そもそもアパートって勝手にリフォームしていいの？

アパートをリフォームする上で重要なこと

アパートをリフォームしようとするときに付いて回るキーワードがあります。「原状回復義務」です。これはアパートを借りた人は、退去するときに、借りた時の状態に戻してから退去してくださいね。という意味です。法律の根拠があります。民法621条です。「損傷を原状に復する義務を負う」なんて書いてあります。

ここで気になるのはリフォームって「損傷」なんでしょうか？何をもって「損傷」というかはなかなか悩ましいです。壁紙の張替はアパートにとって「損傷」なんでしょうか？ドアの交換は？システムキッチンを取り換える行為は？壁を取り払って間取りを変えてしまうのは流石に「損傷」といえそうです。でも人によっては「間取りを変えて住みやすくなったんだからいいじゃないか」という場合もあります。このように、「損傷」とは一概に決めることができるものではありません。最終的には大家さんなり、管理会社と相談して決めることになります。

大家さんと話がついたら気兼ねなくリフォームできるのかというと話はそう簡単ではありません。人と人との同意ですからリフォームが終わった後になって「ここまでやるとは思わなかった」とか「想定してたのと違う」ということになり、原状回復を求めてくる場合もあります。

このように考えると、壁の張替や、床の張替などは、後になって剥がせるもので行うのが無難です。最近では接着剤を使わず設置できるフローリングシートや、壁紙もあります。アパートで壁やクロスの張替を行うときはこのような素材を使うのが後になって「元に戻せ」と言われたときに余計な費用を支払わなくても良いので無難です。

つまり、アパートを勝手にリフォームすると借主としては退去するとき原状回復しなければならない場合があります。そして、大家さんとリフォームの話がついていた場合であっても、双方の食い違いにより、原状回復しなければならなくなる場合が生じ得ます。

では、どうすればいいのでしょうか。賃貸アパートを安心してリフォームすることができる方法なり制度はないのでしょうか。

そこで、DIY型賃貸が登場しました。以下、詳しく紹介します。

DIY型賃貸の登場

アパートをリフォームする上で重要なこと

それにしても、通常、リフォームというのは住みやすくするために行うものです。そしてほとんどの場合、リフォーム後は住みやすくなっています。それなのに原状回復しなければいけないというのも釈然としません。でもその一方で、何をもって「住みやすい」と感じるかは人それぞれです。借主が退去時に原状回復を気にすることなく安心してリフォームできる物件はないものでしょうか。

あります。「借主負担DIY型」という賃貸物件が登場しました。国土交通省が2014年3月に「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」において紹介しています。これなら安心してDIYできますね。

■借主負担DIYってどんな制度なの？
そもそも、なぜこのような賃貸借契約が提唱されたのかというと、空き家対策です。アパートを貸す場合、物件が痛んでいたら、それを住めるように直す義務があるのは貸主です。法律の根拠があります。民法606条1項です。「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」なんて書いてあります。借主から賃料とるからには、それに見合った物件を貸主の責任でもって用意してくださいね、という意味です。

でも、賃貸人、まぁ、大家さんです。大家さんのなかにはそこまで賃貸物件を自分のお金で直す余裕がない人も結構います。でも、直さないと貸せません。貸せないとなると空き家状態です。これはもったいない。だから、借主に自由に直させて、その分、原状回復なんて言わず、むしろ家賃を安くして住んでもらおう。少なくとも空き家状態で放置しておくよりいいでしょ。というコンセプトです。

具体的には？
借主負担DIY物件の特徴としましては、まず、借主が賃貸目的物（アパートのことです）を自らの費用でもって修繕・設備の更新をするわけですから、家賃はその分安くなります。契約によっては、修繕期間中の家賃はとらない場合もあります。修繕している間は住めませんからね。

それに、修繕し終わったら通常の賃貸物件よりも借主が長く住み続けることが期待できます。どのみち、借主が修繕しなければ誰も借りない物件だったのですから、多少家賃を押さえても貸主としては十分利益を得ることができるという考えです。

修繕費用の負担は借主です。ここが通常、賃貸物の修繕は貸主負担という民法606条1項と大きく違う点です。借主が自ら望んで修繕するわけですから例外を認めても構わないという理解です。

借主が退去するとき、原状回復義務はありません。むしろDIYによって賃貸目的物の価値が上がっている場合がほとんどですので当然です。

そのかわり、エアコンを新しくした場合等、借主が退去する際、そのエアコンを貸主に買い取ってもらう（造作買取請求権といいます）ことまでは認めてません。