リノベーションに最適な物件の選び方！押さえておきたいポイントはコレ！

リノベーションを検討する際、どんな物件を購入するべきか悩む方も多いのではないでしょうか。プランを実現するために、物件選びはとても大切な要素です。
 
そこで、今回はリノベーションに最適な物件の選び方についてご紹介します。

フルリノベーションするならリフォーム前の中古物件！

はじめに、どのようなタイプの中古物件がリノベーションに向いているのか、見ていきましょう。
 
 
中古物件には2種類ある

中古物件は、大きく分けて2種類あります。
 
・リフォームが行われる前の中古物件
・リフォーム済の中古物件
 
1つ目は、リフォームが行われていないため、建設当初の内装や設備を残している物件です。
 
2つ目は、どこかのタイミングで、リフォームが行われている物件です。内装や設備が更新されていても、中古物件の扱いになります。
 
築年数が何十年という中古物件では、何かしらリフォームが行われている場合が多いです。そのため、意外とリフォーム済の中古物件が多く存在しています。
 
 
リフォーム前物件をオススメする理由
それでは、どちらのタイプがリノベーション向きと言えるのでしょうか。
 
「リフォーム前の中古物件」は、価格が安いです。
 
「リフォーム済の中古物件」は、内装や設備を改修していますから、リフォームにかかった費用が物件価格に上乗せされている場合があります。また、リフォーム済は買い手がつきやすいため、高めの価格設定になりやすいです。
 
こうしたことから、リノベーションには「リフォーム前の物件」の購入をオススメします。

その物件、築年数は何年？

つぎに確認しておきたい点が、建物の築年数です。購入価格を抑えたいけれど、長く住むなら安全性も重要なポイントです。
 
そこで、マンションと一戸建てそれぞれで、購入を検討すべき築年数の基準を解説していきましょう。
 
 
マンションは1981年以降建設がライン
最初に中古マンションの場合について見ていきます。
 
まず価格面では、築年数が古くなるほど下がります。東日本不動産流通機構のデータによると、販売価格の1m2あたりの単価は、築年数21〜25年で新築時のおよそ半分まで下がります。
 
このように考えると、購入価格を抑えたければ「築20年以上」というのが一つの目安と言えるでしょう。
そして、もう一つの重要な基準が安全性です。中でも確認しておきたいのが耐震性です。
 
中古マンションの耐震性を見る上で判断基準となるのが「1981年6月1日以降」の「新耐震基準」での建物かどうか、という点です。
（参考：R.E.words不動産用語集「新耐震基準」）
 
旧耐震基準の物件を検討する場合には、耐震診断が行われているかどうかをチェックするとよいでしょう。
 
 
中古一戸建ての場合は2000年以降建設がライン
つづいては、一戸建ての場合を見ていきます。
 
こちらも価格面では、築年数が古くなれば当然下がっていきます。先ほどの東日本不動産流通機構のデータで見ると、土地面積1m2あたりの販売価格は、築16〜20年で新築時の約7割、築21〜25年では新築時のほぼ半額です。
 
ただ、安全性から考えると事情が少し異なってきます。
一戸建ての場合も、新耐震基準の適用を受けていることが大前提となりますが、それに加えて2000年の建築基準法改正が大きなポイントになります。1995年の阪神・淡路大震災で木造家屋が多く倒壊したことを受け、被害が多く報告された箇所への対策が義務化されました。
（参考：ホームズ君　よくわかる耐震「木造住宅耐震基準の変遷」）
 
中古一戸建ての場合は、2020年現在で「築年数20年程度」が、低価格と安全性の両方を満たすラインと言えるでしょう。

建物構造はリノベーションへの影響大

もう1つご紹介したいのが、建物構造についてです。リノベーションプランに大きく影響を及ぼすことがあり、意外と重要なポイントと言えます。
 
 
中古マンションの場合
マンションの場合、「ラーメン構造」か「壁式構造」かの点は要チェックです。
 
「ラーメン構造」は、柱と梁でできた枠組みによって建物を支える構造です。そのため、壁や開口部の位置を比較的自由に決められる特徴があります。
 
対する「壁式構造」は、壁で建物を支える構造です。柱や梁がないので広い空間を確保できますが、構造上壁を壊したり位置を変えたりすることが難しいです。
 
 間取りの変更を予定している場合、壁式構造のマンションは向いていません。ただ、広い空間を重視したいのであれば、壁式構造が向いていることもあるでしょう。
 
 
中古一戸建ての場合
一戸建ての場合は、マンションに比べて比較的リノベーションしやすい物件は多いですが、注意したいのが「鉄筋コンクリート造」と「2×4（ツーバイフォー）工法」です。
 
鉄筋コンクリート造の一戸建ての場合、マンションと同様、ラーメン構造か壁式構造かにより状況が異なります。
 
2×4構造の場合、日本では1970年以降に用いられるようになった比較的新しい工法のため、リノベーションのノウハウがあまり蓄積されていません。しっかりとプロに相談することをオススメします。

まとめ

今回は、リノベーションに最適な中古物件の選び方について解説してきました。

 

「どんな物件が向いているか」ということだけでなく、プランによって選ぶべき物件が異なる、ということもお分かりいただけたのではないでしょうか。

 この記事の内容を参考にして、是非プランに合ったベストな物件を探してみてください。