住宅ローンフラット35とは？メリット・デメリットや審査基準を解説！

住宅ローンの借り入れでよく耳にする「フラット35」は、最長で35年全期間固定金利で利用できる住宅ローンです。

フラット35の特徴やメリット・デメリット、審査基準の詳細などについてご紹介します。
 

住宅ローン　フラット35の特徴は？

フラット35は、その名の通り最長35年間金利が「ずっと変わらない」＝「フラット」の住宅ローンです。

金利の変動によって最終的な支払い金額が確定しない変動型住宅ローンとは異なり、借り入れ時点で支払い総額が確定するのが特徴と言われます。

しかし最近では、はじめの10年の金利を低めに抑え、11年目以降に金利があがる2段階金利を扱う機関もあり柔軟にローンが組めるようになっています。

融資の金額は100万円以上〜8,000万円以下で建設費か購入価格の100%までとなっており、民間ローンで必要な保証料がかからなかったり、連帯保証人が不要であるというのも特徴です。
 

住宅ローン　フラット35のメリット

全期間固定金利のフラット35ならではのメリットをご紹介します。

メリット1：金利固定なので月々の支払金額が増えるリスクがない
変動金利の場合、金利上昇によって月々の支払い金額が増えるリスクがありますが、フラット35の場合は月々の支払額が固定されており、ローン借り入れ時点で最終の支払金額が把握できるため安定した返済計画を立てることが可能とされます。

メリット2：団信の加入が任意である
基本的に住宅ローンを借りる際には団信（団体信用生命保険）の加入が必須です。
しかし、フラット35の場合は民間の保険会社で同等の保険に加入していれば団信に加入する必要はありません。
保険料の安い若年層の場合は民間の保険の方が団信より安くなる場合も多く、それぞれの保険料を比べてみることがオススメです。

メリット3：育休中・産休中の奥さんだけの借り入れも可能
フラット35では条件を満たせば育休中・産休中の奥さんだけでの借り入れも可能です。銀行ローンでは考えられないことなので大きなメリットですよね。
また、奥さんを主債務者にしたり、収入合算の申請もできるので審査前に確認しておきましょう。

申請条件は以下の2つです。
(1)復帰証明書が職場から発行されること。
(2)産休・育休中に支払いが可能だと照明できる自己資金（預金）を証明できること。
 

住宅ローン　フラット35のデメリット

次に、フラット35のデメリットを紹介します。
先ほど紹介したメリットと比較し、借り入れの際の判断基準にしてください。

デメリット1：借り入れ当初の金利が高い
固定金利は金利変動リスクに備えられる分、借り入れ時の金利が1%弱高くなってしまいます。
変動金利で住宅ローンを借入れる際と数万円ほど差が出るので確認しておきましょう。

デメリット2：返済時に金利が下がっても返済額は変わらない
フラット35では金利が上がった際にも借り入れ時と変わらない金額を返済できるのがメリットでしたが、それとは反対に借り入れ時から金利が下がってしまった時にも返済の金額は変わりません。

金利の変動は誰にも正確に読むことはできませんが、低金利で推移していった場合にもそれより高い金額を返済しなければいけないということは理解しておきましょう。
 

住宅ローン　フラット35の審査基準は厳しい？

フラット35の審査が厳しいと考えられるのは、その他の住宅ローンであるような、年齢や年収といった基準だけでなく、住宅そのものも審査の基準に含まれる点と言えるでしょう。

住宅の審査は新築住宅・中古住宅で基準が異なっていますが、それぞれ検査を受けた上で適合証明書の発行が必須です。

詳細な基準に関してはフラット35の公式サイトに記載があるので確認しておきましょう。
外部サイト：フラット35の対象となる住宅・判断基準
https://www.flat35.com/loan/tech.html　
 

住宅ローン　フラット35の金利

フラット35の金利の決定時期はその他のローン方式と異なる場合があります。また固定金利とはいえ、より低金利で返済をすることができる優遇措置もあるのでそれぞれご説明します。

フラット35の金利決定時期
フラット35の金利は実際に融資が実行された時の金利＝実行時金利制度をとっています。
財形住宅融資などの場合は申し込み時の金利が適用されますが、フラット35の場合はこれと異なるので注意しましょう。

フラット35を低金利で返済するポイント
(1)頭金を1割支払う
フラット35では頭金を1割支払っておくことで0.2%程度月々の金利を抑えることができます。

(2)金利優遇制度を使用する
・フラット35S：
省エネ性・バリアフリー性・耐震性・耐久性に優れた住宅と判断された場合、金利を5〜10年の間0.25%ほど下げることができる。
※マンションの購入の場合フラット35Sは使用できない場合が多いので注意。

・子育て支援型・地域活性化型：
子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体のマイホーム取得者に対して、0.25%金利を引き下げることが可能。
（参考：住宅金融支援機構）
 

住宅ローン　フラット35がおすすめな人は？

フラット35は全期間固定金利であることがその大きな特徴であるため、

・金利上昇リスクが心配な人
・独立をして収入が安定せずローンの借り入れがしづらい人

には特におすすめな住宅ローン形式だと言えるでしょう。
 

まとめ：フラット35は利用方法によってはお得で低リスクな住宅ローン

フラット35は返済初期の金利が変動ローンに比べて高くなるデメリットはあるものの、お得な利用方法を組み合わせることで金利を抑えることができます。

・最初の1割の頭金を払える人
・適合資格を受けられる好設備の新築・中古住宅を購入する人
・子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体に住んでいる・住む予定のある人

上記の条件に該当する方はフラット35のメリットを享受できる可能性が高いので、住宅ローンとして検討する価値があるでしょう。