フラット35の審査基準について

低金利時代と言われる昨今、住宅の購入にあたって変動金利のローンを利用する人は多いでしょう。しかし、変動金利は、景気によって上下動するのがリスクとなります。

フラット35は返済期間中、完全に固定金利なので、金利上昇のリスクを取りたくない人には特におすすめの返済方法と言えます。しかし、フラット35を利用する具体的なメリットが何なのか、わからないという人もいるでしょう。

この記事では、主に融資審査について、フラット35を利用するメリットや、銀行住宅ローンとの違いなどについて解説します。

フラット35の審査基準は公開されている

銀行の住宅ローンについては、案内書類を見ても表面的な申込み要件しかわからない場合も多いかもしれません。しかし、フラット35は、住宅金融支援機構のホームページに具体的な審査基準や申込み要件が掲載されているので、詳しい情報を得たい方にはおすすめです。

特に、ローン返済額が年収の何％に該当するか（＝返済比率）に関して具体的な条件が書かれているので、理解しやすいでしょう。そのほか、家族で収入を合算して申込みする方法についても書かれています。

さらに、銀行の住宅ローンと比較すると審査基準がやさしいと言われるのもフラット35の特徴のひとつです。
（参照：住宅金融支援機構 フラット35ホームページ）
 

フラット35と銀行住宅ローン　審査基準の違い

融資審査に関してフラット35のメリットは複数あります。

・健康状態に不安があっても申込み可能
・条件を満たせば土地が借地でも良い
・転職したばかりで勤続年数が短くても審査通過の可能性が高い

健康状態に不安があっても申込み可能
多くの銀行では、住宅ローンの利用と同時に「団体信用生命保険」という保険に加入することを義務付けています。

「団体信用生命保険」は万一契約者が死亡してしまった場合に残った返済額と同等の保険金が支払われる保険です。つまり、団体信用生命保険に加入していれば、契約者に万一のことがあったら返済が免除されることになります。

ローンの回収ができなくなるのを防ぐため、ローン契約者に対して保険加入を義務付ける銀行は多いです。しかし、保険なので、加入するためには医療保険などと同じく健康状態の審査を通過しなければなりません。
このため、健康状態に不安がある人は、銀行の住宅ローンを利用できない可能性が高いです。

一方、フラット35では「団体信用生命保険」の加入が任意で、民間の生命保険でも適応される点が特徴と言えます。

条件を満たせば土地が借地でも良い
銀行の住宅ローンを利用すると、担保に入れる不動産（大半の場合は購入予定の住宅）の査定が行われます。万が一ローン返済ができなくなって、担保に入れた不動産を競売にかけた時に、いくら回収できるのかを確認するためです。

つまり、担保に入れる不動産の価値が低いと判断されると、借り入れできる金額が低くなるか、審査落ちになってしまうこともあり得ます。

日本では建物よりも土地の方が、価値は下がらず評価が高い傾向にあります。このため、借地上の不動産は、競売にかけても不動産しか売れないので人気が低くなります。つまり、担保評価も低く見積もられてしまうのです。

一方、フラット35の場合は、地主の承諾を得る・返済期間を借地権設定の期間に合わせるなど複数の条件を満たせば、審査通過の可能性があります。

転職したばかりで勤続年数が短くても審査通過の可能性が高い
銀行の住宅ローンでは、多くが連続した勤続年数3年以上などの条件を設けています。しかし、フラット35には勤続年数による申込み条件がありません。

銀行は離職による収入減少などのリスクを嫌うため、勤続年数による条件を設けています。一方、フラット35の審査が比較的やさしくなっているのは、金利で稼ぐことではなく、より多くの人に住宅取得してもらうことを目的としているからと言われます。

フラット35を扱う住宅金融支援機構は、政府が資本金の全部を出資しています。本来、返済期間中完全に金利を固定する融資というのは、リスクがあるものです。

しかし、フラット35は、そのリスクを国が背負うことによって、国民の住宅取得をうながすという意義を持つと理解できるでしょう。
 

フラット35は申込銀行が一次審査を行う

フラット35はその特性上、取り扱いしている銀行であればどこの銀行からでも申込みができます。

ただし、窓口となっている銀行によって金利が微妙に違う場合もあり、注意が必要です。審査は二段階に分かれており、一次審査を申込み受付した銀行が行います。
 

フラット35は審査基準を満たしていても要注意

銀行の住宅ローンは手数料も含めて融資対象となっているところが多いです。しかし、フラット35は手数料が融資対象とならないので、融資実行時にある程度の現金が必要となります。

また、フラット35の利用にあたっては、購入物件が技術的に適合していることも必要です。利用者本人が審査基準を満たしていても、物件の技術的問題で利用できないこともあるので、注意しましょう。
 

まとめ

銀行の住宅ローンと比較して、フラット35の審査には以下のような代表的なメリットがあります。

・健康状態や就業状況などについて審査基準が柔軟
・借地上の住宅を購入する場合でも、条件を満たせば利用可能

万人におすすめな住宅ローンというのは、残念ながらありません。人それぞれの状況によって、おすすめの住宅ローンは、異なることがおわかりいただけたかと思います。

いずれにせよ、まずはご自身の状況確認と、住宅ローンに関する優先順位を決めることが先決でしょう。この二点をはっきりさせた上で、どの住宅ローンを利用するのが良いのか検討してください。