容積率とは？基礎知識と計算方法をわかりやすく紹介

土地を購入するときに覚えておきたいとことに「容積率」があります。容積率によって建築できる建物の大きさが決まるので注意が必要です。

そこで今回は、容積率の基礎知識と計算方法についてわかりやすく紹介します。

土地に対して建てることのできるサイズが決まっている

容積率とは、「その土地にどのサイズまでの建築物なら建てることが可能かを表す指標」のことです。

日本ではすべての土地に対して建てることのできるサイズが決まっています。もし自由に建てることができてしまったら、住宅街に高層マンションを建てたり土地の境界線のギリギリにまで建てたりすることが可能です。そうすると、近隣住民とのトラブルにまで発展してしまうでしょう。

そこで建築基準法では、容積率によって建てることのできるサイズを制限しているのです。

容積率とは建物の延べ床面積のこと

容積率とは、敷地面積に対しての建物の延べ床面積のことです。延べ床面積とは、建物の各階の面積の合計のことを指しています。例えば、2階建ての建物は1階と2階の床面積の合計が延べ床面積です。

延べ床面積は床があることが前提なので、吹き抜け部分は延べ床面積として含みません。バルコニーの先端から2メートルまでの部分、自動車の車庫、ひさしの部分、ピロティ、マンションのエントランスなども延べ床面積には該当しません。

容積率の計算方法

容積率の計算方法は以下のとおりです。

容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100

例えば、延べ床面積が200平方メートルで敷地面積が100平方メートルの場合、容積率は200％です。同様に、延べ床面積が50平方メートルで敷地面積が100平方メートルの場合は50％となります。

容積率は、都市計画の用途地域ごとによって上限が決まっています。主な用途地域と容積率の上限は以下のとおりです。

・第一種低層住居専用地域　　　50、60、80、100、150、200％
・第二種低層住居専用地域　　　50、60、80、100、150、200％
・第一種中高層住居専用地域　　100、150、200、300、400、500％
・第二種中高層住居専用地域　　100、150、200、300、400、500％
・第一種住宅地域　　　　　　　100、150、200、300、400、500％
・第二種住宅地域　　　　　　　100、150、200、300、400、500％
・準住居地域　　　　　　　　　100、150、200、300、400、500％
・近隣商業地域　　　　　　　　100、150、200、300、400、500％
・準工業地域　　　　　　　　　100、150、200、300、400、500％
・商業地域　　　　　　　　　　200～1,300％（100刻み）
・工業地域　　　　　　　　　　100、150、200、300、400％
・工業専用地域　　　　　　　　100、150、200、300、400％
・用途地域の定めがない地域　　50、80、100、200、300、400％

用途地域の容積率については、市役所の窓口で確認できます。購入希望の土地にどのくらいの広さの建物を建築できるのかをチェックしたいときには、遠慮なく相談しましょう。

前面道路制限に注意
容積率には、「前面道路制限」というルールが適用されます。住宅などの建築物は道路に面した場所に建てるのが一般的ですが、道路の幅が狭い場所に建物を建てる場合には容積率が小さくなることがあるので注意しましょう。

建築基準法の第52条2項によると、「前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率に関しては、用途地域によって定められた掛け目を前面道路の幅員に乗じた数字以下でなければならない。」とされています。

前面道路制限に関する計算方法
前面道路制限に関する計算式は以下のとおりです。

容積率＝前面道路の幅員（m）×定数×100

定数は用途地域によって異なっており、0.4と0.6の2種類があります。前面道路の幅員が4mで定数が0.4となっている場合の容積率は160％です。建築予定の土地の容積率が200％の場合、容積率は数字の低いほうを採用します。そのため、この上記のケースでは160％が容積率です。

土地を購入するときには、必ず前面道路の幅員をチェックしておきましょう。幅員が狭いときには注意が必要です。

より開放的な家を建てる方法

広々とした開放的な家を建てたい場合には、延べ床面積に含めないものを活用することが大切です。吹き抜けやバルコニーなどを活用するとよいでしょう。

ロフトを設置するのもおすすめです。建築基準法ではロフトがある階の2分の1以下の面積、天井高が1.4ｍ以下、はしごが固定されていない場合には延べ床面積としてカウントしません。そのため、延べ床面積を増やさないで、子ども部屋や趣味の部屋を作ることが可能です。

まとめ

容積率とは、敷地面積に対しての建物の延べ床面積のことです。都市計画の用途地域によって建築できる延べ床面積の上限が決まっているので、土地の購入を考えている人は市役所の窓口でどの用途地域に当てはまるのかを確認しましょう。

容積率は前面道路の幅員によっても変わるので、道路の幅が狭い場合には容積率が小さくなることもあるので注意が必要です。