住宅ローンの金利について知る〜店頭金利って何？

住宅ローンにおいて金利タイプをどうするかは、返済計画に大きく影響する重要なポイントです。超低金利時代の現代においては、変動金利を選択する人が増えています。変動金利を検討するにあたって、店頭金利や基準金利など多くの用語が出てきて、混乱している人も多いかもしれません。

今回は、こうした変動金利に関するあれこれを徹底解説していきます。

金利タイプを理解しておこう

前提として、住宅ローンの金利タイプにはどのようなものがあるのか理解しておきましょう。住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて次の3種類があります。

　●　変動金利型：返済期間中の市中金利の動向によって、貸出金利が変動するタイプ。
　●　固定金利型：返済期間中の貸出金利が一定になるタイプ。
　●　固定金利選択型：当初一定の特約期間中は固定金利で、特約期間終了後に改めて変動金利か固定金利かを選択するタイプ。

今回取り上げる変動金利は返済期間中に金利が変動するので、それに合わせて返済額も変動するのが特徴です。

変動金利は3つの要素で決まる

変動金利について検討していると「〇〇金利」という名称がたくさん出てくるので、どれが実際に借り入れる際の金利なのか分からないという人も多いのではないでしょうか。実は、変動金利というのは下記3つの要素で決まっています。

　●　店頭金利：各金融機関が独自に設定する、金利におけるいわば「定価」のようなもの。住宅ローン金利の基準になるので「基準金利」と呼ぶ場合もある。
　●　優遇金利：キャンペーンなどで適用される金利の「割引」分。
　●適用金利：優遇金利を採用した結果、実際に借り入れる際に適用される金利。

つまり、「店頭金利 − 優遇金利 ＝ 適用金利」ということ。店頭金利はあくまでも「定価」であって、実際に適用される適用金利とは異なるのです。

例えば、三井住友銀行の住宅ローンの場合、変動金利の店頭金利は年2.475％。しかし、年1.975％の優遇金利があるので、適用金利は年0.500％となっています。（いずれも2020年3月1日現在）

変動しない店頭金利と変動する適用金利？

変動金利を構成する3つの要素が理解できたところで、近年の変動金利の傾向についてお話ししていきます。

店頭金利はほとんど変動していない！
金融機関ごとに独自で設定している店頭金利ですが、独断と偏見で決めているわけではありません。店頭金利を決定する際には、日本銀行の「短期プライムレート（短プラ）」を基準に決めているのです。

短プラとは、金融機関が最優良企業に融資する場合に適用される貸出金利のうち、短期（1年以内）で貸し出す場合の金利のこと。住宅ローンは企業よりも信用力が低い個人に貸し出すわけですから、短プラに一定の金利を上乗せした数値が店頭金利となります。

　・参考：SMBC日興証券「初めてでもわかりやすい用語集：短期プライムレート」

ここで注目したいのが、日本銀行が公表している短プラの推移です。実は、短プラの数値は2009年1月から10年以上、数値が変わっていません。（2020年3月1日現在）

基準になる短プラが変動していないということは、店頭金利もここ10年以上ほとんど変動していないということなのです。言い換えれば「変動金利なのに、金利が変動していない」状況が続いています。

それでも適用金利は下がっている
店頭金利はほとんど変わっていないにも関わらず、変動金利の適用金利は低下し続けています。実際、2019年度は7月にジャパンネット銀行が新規参入し、年0.415％という過去最低金利を打ち出しました。2020年1月には、ジャパンネット銀行は再び年0.399％への引き下げを実施しています。

　・参考：ダイヤモンド不動産研究所「ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利・金利推移・手数料（新規・借り換え）は？【2020年4月最新】魅力的な変動金利に、多くの0円サービスを実践！」

適用金利が低下し続けているのは、優遇金利が大きくなっているためです。先述の通り、優遇金利は言わば「キャンペーンによる割引」のようなもの。そのため、店頭金利が経済の動向に連動しているのに対し、優遇金利は金融機関の販売戦略によって変動します。

超低金利時代で金融機関にとっては厳しい状況が続く中、少しでも多くの顧客を獲得するため、キャンペーンを実施して適用金利を下げているということなのです。

変動金利は借り時なのか？

こうした現状を踏まえると、変動金利は借り時なのではないかと考えるかもしれません。確かに、住宅金融支援機構の調査によると、2018年度の住宅ローン新規貸出において、変動金利型が占める割合は70.4％に達しています。

10年以上も店頭金利が変動していないわけですから、今後も金利が上昇するリスクは低いと考える人が多いのでしょう。

しかし、20〜35年といった長期の住宅ローンを組む際には注意が必要です。2〜3年後であれば金利上昇の可能性は低いかもしれませんが、それ以上になると予測も当てになりません。場合によっては、新型コロナウイルスのような突発的事象によって、経済状況が大きく変わる可能性もあります。

変動金利型で借り入れる場合には、こうしたリスクを理解しておくようにしましょう。

まとめ

変動金利が変動していないという事実を知ると、早いうちに変動金利で住宅ローンを借り入れようと考える人もいることでしょう。しかし、一方でリスクがあるということを忘れてはいけません。

住宅ローンを借り入れる際には、現状の店頭金利や適用金利の低さだけでなく、将来の人生設計を含めてしっかり検討してみてはいかがでしょうか。