住宅建築のキホン〜建ぺい率とは？容積率とは？

家を建てるため土地を探していると、建ぺい率や容積率という言葉を目にします。
 
そこで今回は、住宅を建築するにあたり知っておきたいキホン知識、建ぺい率と容積率について解説していきます。

建てられる建物に制限をかける建ぺい率と容積率

それではまず、建ぺい率と容積率とはどのような数値であり、どのような目的で設定されているのか、見ていきましょう。
 
建ぺい率・容積率は建物のサイズを制限する
建ぺい率と容積率、どちらも簡単に言えば「その土地に建てられる建物のサイズを制限する」きまりです。
 
地価が高く土地が限られている場合、なるべく土地を効率的に活用したいものです。同じ広さの土地なら、土地の広さギリギリに建て、階層を高く積んだ建物を建築した方が、土地を有効活用できることになります。
 
しかし、これを無制限に許していたら、都心部は背の高い大型ビルが密集、住宅地では所狭しと家が立ち並び、住環境の悪化や災害などのリスクも高まります。
 
こうした事態を防ぎ、秩序ある都市計画を実現するため、その土地に建てられる建物の面積や容積を制限するのが、建ぺい率と容積率です。
 
 
建ぺい率・容積率は地域によって数値が違う
「土地に制限をかける」と言っても、場所によって必要な制限の度合いが異なります。
 
例えば、郊外の住宅地では、緑豊かで余裕のある土地の使い方が求められますし、逆に都心の一等地では、ある程度の余裕は持たせながらも、なるべく効率的に土地を使う必要があるでしょう。
 
そのため、その地域の特性に応じて、建ぺい率・容積率が個別に設定されています。

建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率は、ともに「その土地に建てられる建物のサイズを制限する」ものであるとお話ししました。つぎに、それぞれどのように計算するのか、具体的に解説していきます。
 
建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合
まず建ぺい率とは、建物を建てる敷地の面積に対する、建物の建築面積の割合を表します。計算方法はつぎの通り。
 
・建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
 
 
例えば、敷地面積100坪の土地に、2階建（1階30坪・2階20坪）の住宅を建てる場合、建築面積は1階部分の30坪が該当しますから、つぎのように計算します。
 
・建築面積30坪 ÷ 敷地面積100坪 × 100 ＝ 30％
 
この場合の建ぺい率は、30％です。
 
建物を建築する場合、その地域で設定されている建ぺい率を超えてはいけません。通常敷地面積を変更することは難しいですから、建ぺい率が超過してしまう場合は、建築面積（＝建物のサイズ）を小さくする必要があります。
 
 
容積率＝建築面積に対する延べ床面積の割合</h3>
建ぺい率が、敷地面積に対する建築面積の割合であるのに対し、容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を表します。延べ床面積とは、簡単に言えば「全てのフロアの面積合計」と考えてください。計算方法はつぎの通りです。
 
・容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
 
敷地面積100坪の土地に、2階建（1階30坪・2階20坪）の住宅を建てる場合、延べ床面積は全てのフロアの面積合計（50坪）ですから、つぎのように計算します。
 
・延べ床面積50坪 ÷ 敷地面積100坪 × 100 ＝ 50％
 
この建物の容積率は50％です。
 
建ぺい率と同じく、建物を建築する際には、その土地で設定されている容積率も超えてはいけません。
 
出典：e-Gov　建築基準法　
第52条　容積率
第53条　建蔽率
 

用途地域と合わせて考えよう！

建ぺい率や容積率は、地域の特性に応じて設定されています。そんな地域の特性を表しているのが「用途地域」です。
 
用途地域とは？
用途地域とは、その土地に建てることができる建物の用途規制のことを言います。全部で13種類の用途地域があり、市街化区域内では原則どれかの用途地域が設定されています。
 
閑静な住宅地であれば「第1種低層住居専用地域」、駅前の商業地であれば「商業地域」といった具合です。用途地域によって建てられる建物の種類に制限があります。
 
建ぺい率・容積率と用途地域
用途地域に応じて、建ぺい率・容積率の設定傾向が異なります。
 
例えば「第1種低層住居専用地域」では、住宅街となりますので、当然建ぺい率や容積率は低く設定されるのです。逆に「商業地域」では、土地を効率的に使うため建ぺい率や容積率が高く設定されます。

出典：e-Gov　建築基準法
第48条　用途地域等

まとめ

ここまで建ぺい率と容積率について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

建物を建築する上で避けては通れないキホンです。好き勝手に建築設計したものの、建ぺい率や容積率の規制によりやり直し、なんてことは避けたいですね。

この記事の内容を参考に、都市計画図などで用途地域や建ぺい率・容積率は事前に確認して、悔いのない住まいづくりを目指しましょう！