中古一戸建てをリノベーション！一戸建てならではの注意点とは？

マンションも良いけれど、やはり一戸建てに憧れるという人も多いのではないでしょうか。そんな人にオススメなのが、中古一戸建てを購入してリノベーションするという方法です。

そこで今回は、一戸建てをリノベーションする際に特有の注意点について、具体的にご紹介していきたいと思います。

耐震性に関する注意点

中古物件を購入する際に確認したい基準として、1981年6月以降の建築確認で適用される「新耐震基準」が挙げられます。それ以前の「旧耐震基準」では、震度5強程度の揺れに耐えられる構造が求められていましたが、新耐震基準では震度6強〜7程度の揺れにも耐えられるよう基準が厳しくなりました。

・参考：R.E.words不動産用語集「新耐震基準」

ただし、中古の木造一戸建ての場合、それ以上に「2000年基準」を満たしているかどうかが重要。実は、木造住宅に関する耐震基準は2000年に大幅改正されており、この時に定められた耐震基準のことを「2000年基準」と呼びます。

2016年の熊本地震では、新耐震基準でありながら2000年基準を満たしていない木造住宅が多数倒壊しており、2000年基準の重要性が指摘されているのです。

・参考：日経クロステック「81年〜2000年住宅の8割超が大地震で倒壊の恐れ」

こうしたことから、木造一戸建ての購入を検討する際は、2000年以降の建設かどうかを確認しましょう。2000年以前に建設されている場合、過去に耐震補強や耐震診断が行われているかどうかチェックすることをオススメします。

断熱性に関する注意点

耐震性と合わせて注意しておきたいのが断熱性です。断熱性の低い家は、夏は暑く冬は寒いので電気代が高くなりがち。快適な住まいを実現するには、断熱性の確保が不可欠なのです。

新築の一戸建てでは、壁や床に断熱材が入れられているのが当たり前ですが、築古物件では断熱材が入っていないというケースも見られます。後から断熱材を入れる場合、床や壁を一度取り除かなければならないこともあり、リノベーション費用が余計にかかるかもしれません。

物件を内見する際、家の中が異常に暑かったり寒かったりしないかどうか、壁や床の温度はどうかといった点も要チェックです。

構造に関する注意点

内外装や設備はリノベーションで変更可能ですが、建物構造だけは変更することができません。厄介なのが、建物構造の種類によってリノベーションが制限される可能性があること。

木造一戸建てには「木造軸組構法（在来工法）」と「2×4（ツーバイフォー）工法」という、2つの代表的な工法があります。それぞれの工法について、特徴とリノベーションについての注意点をご紹介しましょう。

木造軸組構法（在来工法）
日本において、最も多く採用されているのが木造軸組構法です。日本古来の代表的な工法なので「在来工法」とも呼ばれます。

特徴は、縦の柱と横の梁、そして斜めに入れる筋交いという部材で家を支えている点。裏を返せば、柱・梁・筋交いさえ保っていれば、十分な耐久性を確保できるということです。

構造上問題ない壁は自由に取り除いたり、移動させたりできるので、間取りの自由度が高いのがメリット。よってリノベーションに向いている構造と言えるでしょう。

2×4（ツーバイフォー）工法
木造軸組構法に次いで、多くの家で採用されているのが2×4工法です。別名「木造枠組壁工法」とも呼ばれます。

「2×4」という名前は、2インチ×4インチの角材を枠組に使用することが由来。角材でできた枠組に木製の板を張ってパネルを作成し、そのパネルを組み合わせて作った床・壁・天井で建物を支えるという構造です。

この構造では、壁が建物を支える役割を果たしています。そのため、取り除けない壁が多い点がネック。また、戦後に輸入された比較的新しい工法なので、メーカーによって仕様に違いがある点も要注意です。

こうした点から、一般的に2×4工法はリノベーションに不向きと言われます。

・参考：日本建築学会「市民のための耐震工学講座 6.木造（住宅について）」
 

建築制限に関する注意点

リノベーションにあたって、住宅ローンの借り入れを予定している人もいるのではないでしょうか。その際に注意したいのが、建築制限がある物件では住宅ローン融資が受けられない可能性があるという点です。

代表的な例として「再建築不可物件」が挙げられます。

再建築不可物件とは、建設された後に法令が改正されて違法建築となった「既存不適格建築物」など、新たに建て替えや改築ができない物件のこと。

・参考：R.E.words不動産用語集「再建築不可」

再建築不可物件においてリノベーションは可能ですが、万が一建て替えの必要が生じても対応ができません。担保としても価値が低いため、金融機関にはなかなか融資してもらえないのです。

・参考：イエコン「再建築不可物件に住宅ローンは利用できる？できない？融資を受けるための方法も解説」

住宅ローンでの資金調達を考えている場合には、建築制限がないかどうかも確認しておきましょう。

まとめ

今回は、中古一戸建てをリノベーションする際の注意点についてご紹介してきました。

リノベーションは、安価で理想の住まいを手に入れる有効な手段であることに間違いはありません。ここで挙げた注意点を踏まえることで、悔いのない一戸建てリノベーションを実現しましょう。