中古マンションのメリット・デメリット。購入時に注意したいチェックポイント

新築マンションの新しさは魅力的ですが、高騰している価格がネックになったりもしますね。一方で中古マンションは購入費用は抑えられるものの、建物の古さや耐震性などが心配という方も多いのではないでしょうか。このように、中古マンションには、新築にはないメリット・デメリットが存在するわけですが、実はデメリットと言われているものの中には物件の選び方でカバーできることもあったりします。またリノベーションを視野に入れるとより選択肢が広がります。

今回は中古マンションのメリットやデメリットだけでなく実際に中古マンションを購入する際にチェックしたい物件の選び方のポイントについてもご紹介していきます。

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中古マンションのメリット

中古マンションには、たくさんのメリットがあります。新築にはない、中古ならではのメリットも。詳しく解説します。



◆価格が安い

中古マンションの大きなメリットは、価格が安いことです。
首都圏マンションの平均発売価格は、2017年時点で新築は6,000万円弱、一方で中古は3,000万円強というデータがあります。
(参考：中古マンション市場の動向について｜財務省)

つまり、中古マンションの平均価格は新築のおよそ半額程度という安さというわけです。ただ、中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをするという場合も多いですよね。リノベーション費用を含めるとどうなのでしょうか。


リフォームにかかる費用は、100万円以下から1,000万円超までと幅広いのが現状です。マンションにおけるリフォーム金額の平均は720.2万円、中央値は555万円だとされています。
(参考：平成29年度住宅リフォーム実例調査｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会)

リノベーションの内容や建物と設備の状態、築年数などで金額に違いがあるため一概には言えませんが、平均値で見ると「中古マンションはリノベーション金額を含めても新築マンションより割安」だと言えます。



◆住宅ローン控除、不動産取得税の軽減措置が受けられる

さまざまな税金の控除が受けられる新築マンションですが、中古マンションでも受けられる税の優遇措置があります。

まず、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)。
こちらは住宅ローンを組んで家を購入したときに一定の要件を満たせば税金が安くなるという特例です。新築よりも条件が少し厳しくはなるものの、条件を満たせば中古マンションでも控除は受けられます。

さらに、不動産取得税の軽減措置もあります。
不動産取得税とは土地や住宅などの不動産を取得した際に課税される、都道府県に支払う税金です。こちらに関しても、条件を満たせば中古マンションでも軽減措置を受けられます。



◆希望のエリア・立地で物件が見つかりやすい

新築マンションは、新たな土地が必要になるため、場所が限られます。
マンションは立地の良い場所から順に建てられるため、中古マンションのほうが立地が良いというケースが多くあります。供給数を比べると、新築マンションよりも中古マンションの方が多く、さらには財務省のデータでは2016年以降、首都圏のマンション成約戸数は中古マンションが新築マンションを上回っているという結果もあります。

流通量が多いということは、それだけ選択肢が増えるということ。住みたいエリアがある程度決まっている場合は、流通量の多い中古マンションも視野に入れることで希望の地域に住める可能性も高まります。駅近や交通アクセスの良いところなど、条件の良いエリアで物件が見つかることもあるでしょう。



◆資産価値が下がりにくい

一般的に新しく建築されたマンションは1年で価値が急落し、10年も経つと70～80%程度になると言われています。25年ほど経つ頃には半分程度まで価値が下落、そこからゆるやかに下がっていきます。
(参考：築年数｜知っておきたい売却・査定相場比較｜三菱UFJ不動産販売)

購入時は新築だったとしても、年月が経てば中古マンションなのです。年月の経過による価値の下落幅を考えると、25年程度経過した中古マンションを購入した方がコストパフォーマンスが高いという見方もできます。



◆現地、管理状態を確認できる

中古マンションの場合、実際に家の中に入って部屋からの眺めや採光、通風などの環境を確認できます。同じマンション内や近隣にどのような人が住んでいるかを知ることも可能です。

さらに、ゴミ置き場や共用通路、エントランス、ポストの周辺、駐車場などがどのように管理されているかも見られます。いつ内覧に行っても清掃がきちんとされていない、チラシが散らかっているなどの様子が見られると、管理が行き届いていない、もしくは住民のマナーが悪いといったことが懸念されます。そういったことも事前に分かるのが中古マンションのメリットなのです。



◆リノベーション費用を確保しやすい

中古マンションは購入価格を抑えられるため、その分リノベーションに費用をあてられるというメリットがあります。住みやすい間取りや使いやすい設備は住む人によって変わってくるものです。自分好みにリノベーションすることで、理想の住まいを実現することも可能でしょう。

管理規約によって工事できる内容や使える素材などに制限があることも。希望のリノベーションができるかどうか、事前に確認しておくとスムーズでしょう。

 

中古マンションのデメリット

中古マンションにはデメリットもいくつかあります。ただ、物件の選び方や考え方次第ではデメリットにならないことも多くあります。詳しくみていきましょう。



◆仲介手数料がかかる

中古マンションの場合は仲介手数料がかかるケースが多いです。仲介手数料とは、マンションなどの不動産売買をする際に取引の仲介をした不動産会社に対して支払われるもの。情報の提供や交渉、書類の作成などを不動産会社がしてくれることで取引がスムーズに進められるため、その対価として発生するのです。売主が直接販売している中古マンションは限られており、多くの場合は不動産会社が間に入っています。

一方で新築マンションは売主が販売していたり、販売提携や販売代理という販売方法にしていたりすることが多く、仲介手数料が発生しないケースが一般的です。ただ、新築マンションは販売にかかる宣伝･広告費、人件費などがかかります。その費用はマンションの販売価格に上乗せされているため、仲介手数料がないから中古より新築がお得、とは言えないのです。



◆修繕積立金が高い場合もある

マンションの外壁や屋根、給排水管などの共用部を維持、修繕するためにはお金が必要です。そのためのお金は修繕積立金として、住民から集められます。新築、中古に関わらず、マンションは修繕積立金が毎月徴収されることが一般的ですが、築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。

ただ、新築マンションの場合は毎月の修繕積立金とは別に、最初の購入時に「修繕積立基金」としてまとまったお金の支払いを求められる場合があります。このお金もマンションの修繕に使われるものです。



◆住宅設備や建物のデザインが古い

築年数が経ったマンションだと、建物自体の古さやデザインの古さなどが気になることも。オートロックやホームセキュリティなどの防犯対策が充実していないということもあります。また、給湯器やキッチン、お風呂、トイレなどの設備が古い仕様のままであることも。

ただ、古い建物はヴィンテージ感があるとして人気のマンションも存在します。家の中の設備を新しくしているケースもありますし、専有部分であればリノベーションで一新することが可能です。セキュリティ面が心配であれば、各住戸のカギを防犯性の高いものに変えることもできます。建物自体の構造や管理規約による制限などによって、すべて希望通りにできるとは限りませんが、リノベーションによって自分好みの、快適に住める家に変えられるのです。



◆耐震性が低いことも

古いマンションはなんとなく耐震性が不安、という方も多いのではないでしょうか。建物の耐震性を知る基準の1つに、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。1981年6月1日以降に建築確認された建物を新耐震基準(震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベル)、それ以前のものは旧耐震基準(震度5強程度の揺れで倒壊しないレベル)とされています。
(参考：R.E.words不動産用語集「新耐震基準」｜株式会社不動産流通研究所)

耐えられる震度の数値を見ると新耐震基準の方が安心だと思えるかもしれません。旧耐震のマンションの中には、耐震補強をしていないものがあるのも事実です。ただ、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。旧耐震基準でもしっかりとした構造のものもあり、過去に耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。

新耐震のマンションは地震のときの不安を軽減させられますが、その分価格も高くなりがち。旧耐震でも新耐震の基準を満たしているマンションであれば、コストは抑えつつも安心感を得られるのです。

 

新築マンションor中古マンション、どちらがいい?

マンション購入の際は、新築か中古かで悩むことも多いでしょう。最後に新築マンションと中古マンションの、メリットデメリットを比較し表にまとめました。

人によって価値観も違えばライフスタイルも異なるため、どちらが良いとは一概には言えません。何を優先するかを考え、快適に暮らしていける物件を選びましょう。

中古マンションのデメリットは、物件の選び方や購入後のリノベーションによってカバーできる点も多いです。絶対に新築が良い、というこだわりがない場合は、中古マンションも視野に入れてみると選択肢が広がるでしょう。

中古マンション購入時の注意点

こちらでは、中古マンションを買う場合にチェックしたいポイントを2つご紹介します。


◆マンションの管理状態

国土交通省は、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年と示しています。また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年、外壁仕上げにより150年まで延命されるとしているのです。
(参考：「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介｜国土交通省)

このことから言えるのは、マンション自体の寿命は長く、管理によってさらに長く住み続けられるということ。マンションの寿命は管理状態によって大きく左右されるのです。

中古マンションの場合は新築と違って、これまでどのような大規模修繕をしたか、修繕積立金がどのくらいあるかなどを確認できます。どういった長期修繕計画が立てられているか、適切な修繕積立金は集められているかなどをチェックし、外壁塗装や給排水設備の修繕などの大規模修繕に備えている物件を選びましょう。



◆エリアの将来性や自治体の施策

マンションを選ぶ際は、建物自体だけでなくどういったエリアに建っているかを知ることも必要です。自治体によっては子育て支援に力を入れているところも。自治体の施策や今後の見通しは、その後の住環境に影響を与えます。

また、近隣の再開発が進むなどのエリアの人気が高まると、将来手放すときに購入価格よりも高値で売れる可能性もあるのです。マンション自体だけでなく、そのエリアの状況や将来性についても考慮するといいでしょう。

 

まとめ

中古マンションを購入する場合、修繕積立金などの諸費用が高い、建物や設備が古いなどのデメリットもありますが、購入費用の安さや希望のエリアでの物件の見つかりやすさなどのメリットも大きいです。新築と違って、マンションの現状や周辺住民の様子、管理状態を見られるという安心感も得られます。

新築マンションも数年経てば中古マンションに。購入時に新築か中古かというだけでなく、管理状態やエリアの将来性などさまざまな視点から見て、自身に合ったマンションを選びましょう。

writing:ハナミ

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