そろそろ家を購入したいあなたへ〜住宅ローンの簡単な計算方法とは？

そろそろ家を購入したいと考えた時、住宅ローンをどうするか悩む人も多いはず。ほとんどの人にとって、家のローンは人生最大の借金です。どれを選べばどれくらい返済する必要があるのか気になりますよね。

そこで今回は、住宅ローンの金利タイプ・返済方法について解説した上で、返済額の簡単な計算方法をご紹介していきます。

 

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを選ぶ上で確認しておきたいポイントの一つに、金利タイプがあります。住宅ローンの金利タイプは、主に次の3種類です。


　●固定金利型：借入期間中の金利が変動しないタイプの住宅ローン。
　●変動金利型：市中金利の動きに応じて、借入期間中の金利が変動するタイプの住宅ローン。
　●固定金利選択型：当初一定の特約期間中は固定金利で、その後、固定金利にするか変動金利にするかを選択するタイプの住宅ローン。


固定金利型は、経済情勢がどのように変化しても金利が一定のため、リスクが少ないとされます。一方で、変動金利型は金利上昇リスクを孕んでいます。こうしたことから、基本的に当初金利は「固定金利型＞固定金利選択型＞変動金利型」の順に、高く設定されているのです。

最初の金利が少し高くても安全性を重視するなら固定金利型、将来的な上昇リスクを踏まえた上でも金利をなるべく抑えたいなら変動金利型が向いている、と言えるでしょう。
 

住宅ローンの返済方法

続いて確認しておきたいポイントが、返済方法です。住宅ローンの返済方法としては次の2種類があります。


　●元利均等返済：毎月の返済額が一定になる返済方法。
　●元金均等返済：毎月の返済額のうち、元金部分が一定になる返済方法。


2つの返済方法を図で表すと、次のようになります。

上下の図を見比べると、次のような特徴が見えてきます。


　●元利均等返済では、当初の返済額に占める利息部分の割合が大きい。
　●元金均等返済では、当初の返済額が大きいが、返済期間が進むにつれ返済額が少なくなる。
　●返済期間が同じであれば、元金部分が早く減る元金均等返済の方が利息の支払額が少なく、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる。


以上より、多少返済額が増えても毎月確実に返済していきたいという人は元利均等返済、当初の返済額が高くてもとにかく総返済額を抑えたいという人は元金均等返済が向いている、と言えるでしょう。

返済方法ごとに返済額を簡単にシミュレーション！

ここまで、家のローンについて、基本となる金利タイプ・返済方法について解説してきました。その上で、返済額を簡単にシミュレーションしていくわけですが、変動金利型や固定金利選択型は予想が難しいと言えます。

なぜなら、経済情勢によって金利が変動するからです。例え金利を仮置きしても、借入期間が長期になれば予測と乖離が生まれてしまいます。そのため、今回は固定金利型で住宅ローンを組むと想定しましょう。



自分で計算するならエクセルを使おう

まずは自分で簡単に計算する方法をご紹介します。返済額や金利を計算する公式は存在しますが、かなり複雑な計算になるため、通常の電卓で計算するのは至難の業。

そこでおすすめしたのが、表計算ソフトのエクセルを使った計算方法です。元利均等返済・元金均等返済について、それぞれ次の関数を用いれば数値を計算することができます。


＜元利均等返済＞

　●IPMT関数：ある月の返済額のうち、利息部分の金額を求める。
　●PPMT関数：ある月の返済額のうち、元金部分の金額を求める。
　●CUMIPMT関数：ある期間における、利息部分の金額累計を求める。
　●CUMPRINC関数：ある期間における、元金部分の金額累計を求める。

総返済額は「元金（借入額）＋利息部分の累計」ですから、CUMIPMT関数で返済期間全体の利息累計額を求めた上で、借入額と足し合わせれば計算できますね。


＜元金均等返済＞

　●ISPMT関数：ある月における、利息部分の金額を求める。

元金均等返済の場合、元利均等返済に比べて関数が少なめです。総返済額を求めるには、各月の利息部分の金額をISPMT関数で求めた上で、全期間分足し合わせます。それを借入額と足し合わせれば計算可能ですね。



実際に計算してみた

エクセルの関数を使って、実際に計算してみるとどのようになるでしょうか。ここでは、次のような住宅ローンを借り入れるとしましょう。


＜想定する住宅ローン＞

　●借入額：3,000万円
　●借入期間：35年
　●金利：固定1.0％
　●その他：ボーナス払いなし

エクセルを使ってシミュレーションした結果は次の通りです。（結果は全て百の位で四捨五入）


＜元利均等返済＞

　●毎月の支払額：約8.5万円
　●利息総支払額：約556.8万円
　●総支払額：約3556.8万円


＜元金均等返済＞

　●初月の支払額：約9.6万円
　●20年目末の月支払額：約8.2万円
　●利息総支払額：約523.8万円
　●総支払額：約3523.8万円


実際にシミュレーションしてみると、最終的な総支払額は元金均等返済の方が安くなるということがよくわかりますね。
　　


返済シミュレーションを活用しよう

返済額を大まかにイメージしたいということであれば、金融機関などが提供している住宅ローンの返済シミュレーションを活用するのがいいでしょう。変動金利型についても仮置きで予測できるので、参考程度に活用するのもおすすめです。

・参考：みずほ銀行「住宅ローン返済額シミュレーション」

・参考：楽天銀行「お借入ご希望金額から月々のご返済額を試算します。」

・参考：ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンシミュレーション」
 

まとめ

今回は、住宅ローンの金利タイプ・返済方法といった基本を解説した上で、返済金額の計算方法についてご紹介してきました。

繰り返しになりますが、家のローンは多くの人にとって人生最大の借金です。そのため、慎重に慎重を重ねて検討するべきと言えます。ご紹介した方法を使い、自身でシミュレーションして、イメージを膨らませてみてはいかがでしょうか。