常に把握しておきたい住宅ローン利息の見方

現代は、全期間固定金利型住宅ローンでも1.0％を切る超低金利時代と言われていますが、それでも元本の大きい住宅ローンにつく利息はバカにならないものです。例えば、3000万円を全期間固定金利1％で35年間借りた場合、利息の総額は何と560万円にも上ります。560万円もあれば、それこそ家のリノベーション中でもワンランク上の造りを目指すことができます。できれば住宅ローンの利息は抑えたいものです。
実際、ここ数年における低金利動向により、金利の最も低い変動金利型ローンを選ぶ人が過半数を占めています。しかしながら、変動金利型には将来的に金利が上昇するというリスクがつきものです。そこで今回の記事では、金利が上昇した場合にも役立つよう、住宅ローンの利息の仕組みを解説していきます。
 

ローン利息には2種類の返済方法がある!?

住宅ローンに限らず、ローンの返済方法には大きく分けて2種類の返済方法があり、それぞれ元利均等返済、元金均等返済と呼ばれるものです。これらは返済に対する方法や考え方が根本的に違うため、どちらを選ぶかによって総返済額も変わってきます。

元利均等返済とは、元金と利息を合わせて毎月一定額を返済していく方法です。毎月一定額を返済していくため、返済計画が立てやすいのが特徴です。反面、元金がなかなか減らないため、総返済額は多くなりがちです（利息は元金の残高をもとに計算されるため、元金が減らなければ利息も減らない）。一方で、元金均等返済とは毎月一定額の元金を返済し、利息は元金の残高に応じて支払っていく仕組みです。借入当初は元金の残高が多いため返済額も多いのですが、返済していくにつれて利息も減っていくため、月々の返済額が減少していくのが特徴でしょう。

一般的に元利均等返済の方が元金均等返済よりも総返済額が増える傾向にあり、その観点から元金均等返済を選んだ方がお得と言えます。両方法とも多くの銀行で採用されていますが、銀行側は元利均等返済の方を提案してくることが多いようです。元金均等返済では、借入当初の負担が大きいというのがその表向きの理由のようですが、端的に言えば元利均等返済の方が総返済額が多くなるからでしょう。もちろん、総返済額を抑えることが目的なら、迷わず元金均等返済を選ぶようにしましょう。
 

利息を抑えたいなら返済期間は短めに

元利均等返済と元金均等返済はどれほど違うのかと言えば、例えば、借入金額1,000万円、固定金利3％、返済期間20年、ボーナス返済なしという条件でシミュレーションした場合の結果が次の表のとおりです。
 

（参考　：住信SBIネット銀行　はじめての住宅--ローン元利均等返済と元金均等返済）

返済方法の違いが20年も経ると、総返済額に300万円弱もの違いとして現れてきます。借入当初の返済額が大きいとはいえ、住宅ローンを組むならできるだけ利息を抑えられる元金均等返済を選びたいものです。

また、返済期間の違いも総返済額に影響してきます。例えば、1000万円を固定金利10％で借入し10年間で完済した場合、その利息はおよそ51万円です。一方でこれを20年かけて完済した場合には、利息は104万円弱になり、利息分が2倍に膨れ上がります。その分月々の返済額は減りますが、トータルで見ると返済期間が短いほどお得です。先ほどの元金均等返済よりも高いと言われる元利均等返済でも、返済期間を短くすることで元利均等返済の方が有利になる場合があります。利息を抑えたいのなら、できるだけ返済期間を短めに設定することが一つのカギになるでしょう。
 

Excelで簡単にできる住宅ローン利息のシミュレーション

住宅ローンの計算は、銀行などが提供するWeb上からも計算できますが、Excelを使っても簡単に試算できます。ExcelではPMT関数を使って元利均等返済による月々の返済額を計算していきます。PMT関数の書式はPMT（利率、期間、現在価値、将来価値、支払期日）となっていますが、利率、期間及び現在価値さえ入力すれば、月々の返済額を把握できます。

例えば、借入金額3000万円を年利１％で35年間借りる場合の月々の返済額は次の通りおよそ8万5000円になります。気を付けるポイントとしては、利率と借入金額を月単位に直すことです。
 

月々の利息の計算も可能で、利息を計算する場合はIPMT関数（利率、期、期間、現在価値、将来価値、支払期日）を使います。先ほどの借入金額3000万円、年利１％、借入期間35年の月々の利息をIPMT関数を使って計算すると2万5000円になります。
 

利息はない方がいいのですが、どんなに低金利になっても住宅ローンに利息は必ずつきます。金利が上昇した場合に備えて、利息の確認は定期的に行う習慣をつけることがおススメです。

まとめ

超低金利時代に突入したとは言え、住宅ローンの利息はバカになりません。利息の簡単な計算ならExcelでもできますので、定期的に利息の確認を行うようにしましょう。