一軒家のリノベーションの落とし穴？思わぬ費用にご注意を

「中古住宅のリノベは新築より安い」「古くなった我が家をリノベで広く快適に」と考える方は多いのではないでしょうか。確かに、リノベーションには費用面でのメリットや快適さの追求という魅力がたくさん。しかし、ときに思わぬ出費や建築の制限に直面してしまうこともあるのです。

今回は、一軒家をリノベーションする時に気を付けたい注意点をお伝えします。費用は想定内に収まるのか？快適な家づくりは実現できるのか？そういった心配事を、早めに解決しておきましょう。

一軒家のリノベーションで起こる、予定外の出費

間取りの変更から、ちょっとした床の張り替えまで。多くのリノベーションは「普段見えないところを工事する」ことになるでしょう。見えない場所には予算オーバーの原因が潜んでいることがあります。

古い一軒家は耐震構造に難がある？
1981年6月より古いかどうか。これが耐震能力のひとつの目安となります。耐震構造に難がある…そんな時は耐震性を高めるリノベーションをすることもできますが、やはり費用はかさみます。

大地震にも耐える家の基準である「新耐震基準」が定められたのが1981年の6月。この基準にのっとった建物は、それまでの「旧耐震基準」より耐震性能に優れ、倒壊しづらい構造になっています。

実際に物件を探す時のポイントは、「1981年6月に建築確認を受けているかどうか」です。ただ、それ以前の物件でも高水準の性能を持っていることがあるのも実情。確実に耐震性を知りたい場合、「日本耐震診断協会」のような専門家に診断の依頼をすると良いでしょう。

しっかりと断熱材が入っている一軒家か？
断熱材などの防寒対策が充実していない物件では、冬の寒さに耐えられない…なんてことも考えられます。リノベーションの際に断熱材を入れるなどして防寒性能をアップさせることができますが、この場合も費用はかさみます。

断熱リノベーションの費用は、断熱性能のレベルが低い部分的なもので20～100万円と言われています。家全体をしっかり断熱する場合は500万近くかかることもあります。

中古物件の断熱性能を確認するには、耐震性能と同様に建築士のような専門家に依頼する方法がより確実です。ただ、断熱基準の制定時期からおおまかな性能を推測することもできます。

「省エネルギー基準」が制定される1980年以前の家は、断熱性能にあまり期待しないほうが良いでしょう。その後「省エネルギー基準」は1992年、1999年、2013年に改定され、より高い断熱性能を求められるようになっています。この年数を参考に物件を探すのも1つの手です。

しかし「省エネルギー基準」は未だ義務化されていません。築年数が浅い家でも断熱性能の低い物件があることに注意しましょう。

修繕リノベーションが必要なくらい傷んでいないか？
家の構造自体に劣化がある場合、大規模な修繕が必要になることがあります。新築より安く手に入れたつもりの家が、かえって高額になるケースも考えられます。

　・床がふかふか沈んだり傾いたりしている
　・シロアリ被害にあっている
　・雨漏りしている

このような場合には修繕が必要となる場合があります。それだけでなく「土地柄、柱などが傷みやすい」物件である可能性も。

中古物件をリノベーションする場合には、事前にリノベーション会社に調査してもらった方が想定外の出費を減らすことになるでしょう。すぐに引っ越したい方にとっては、もどかしく感じるかもしれません。

住宅ローンが組めないリノベーションとは

せっかくリノベーションするのなら、理想の家にしたいところ。しかし住宅ローンを組む事を考えると、各種法令にのっとった範囲内でなければ不利になってしまいます。

ここでは、リノベーション前に知っておきたい、ローンを組むために守っておきたい法令を解説します。

建ぺい率が守れている一軒家か？
建ぺい率とは、敷地面積（土地面積）に対する建築面積（建物の面積）の割合です。この建ぺい率の上限を超える建物を建てた場合、ローンを組みづらくなってしまいます。

建ぺい率の上限は30％～80％まで地域によって様々。不動産屋や行政のホームページで確認できる場合があります。建ぺい率は都市計画に基づくため、一般には行政の街づくりを担う部署が担当していると言われています。

容積率が守れている一軒家か？
容積率もオーバーするとローンを組めない可能性が高まります。容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合。土地面積あたりの建物の階数制限を示していると考えても良いでしょう。

容積率の上限も、建ぺい率と同様に地域によって異なります。50％～1300％と幅がありますが、不動産業者や行政に確認しておくと安心です。

忘れてはいけないリノベーションの工事期間

一般に全面的なリノベーションには、3か月程度はかかるとされています。一方、例えば水回りなどの部分的なリノベーションなら1週間程度ということもあります。期間中は家で過ごせるのか、仮住まいが必要なのかも考える必要があるでしょう。

最後に、リノベーションの工事期間中の過ごし方やなるべく期間を短縮する方法をお伝えします。

仮住まいが必要なリノベーション
基本的には、生活に必要なスペースが無くなってしまうような大規模リノベでは仮住まいが必要と言われています。水回りだけのリノベでも、生活が困難になる場合には仮住まいが検討されることもあります。

このほか、工事中に発生する音や匂いなどがストレスとなってしまう方は仮住まいを考えても良いでしょう。

リノベーション期間を短縮するには？
リノベーションの工事期間短縮のためには、日程の計画段階から調整が必要です。例えばお盆やGWなど、連休を挟んでしまうと業者によっては工事がストップすることもあります。また、雨期も工事が長引く要因になり得るでしょう。

もし1週間程度の短期間で終わるリノベーションなら、業者がお休みであることの多い土日を挟まないような工事計画を相談するのも手です。

まとめ

中古住宅を安く買ってリノベーションする場合、その家の状態によってはむしろ費用がかさむことがあります。さらに、建ぺい率や容積率がオーバーしているとローンを組めないことも。中古住宅のリノベーションは、経済的に良い事ばかりではないのです。

中古住宅の状態を調べるための調査や、リノベーション計画をしっかり業者や専門家と相談することが、後悔の無いリノベーションに繋がります。「今すぐ家を買いたい！」という方は要注意です。