住宅ローン金利の変動を眺めていてもリノベーションはできません！

住宅ローンの金利は変動するものです。というと「それって変動金利型だけじゃないの？」と、おっしゃるかもしれません。しかし変動金利以外も日々変動しており、いつローンを組んだのかによって返済額は大きく変わります。

ならば住宅ローンは、少しでも金利が低いときに組みたいもの。
ここでは住宅ローンの3つのパターンをご説明した後に、どのタイミングでローンを組むのがベストかを探っていきます。

３つの住宅ローン金利「変動」「固定」「固定期間選択」

※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

（参考　住宅金融支援機構　民間金融機関の住宅ローン金利推移 / 変動金利等）


住宅ローンには「変動型」「固定型」「固定期間選択型」という3つの金利パターンがあります。まずは、それぞれのメリットとデメリットをおさらいしてみましょう。


変動金利型

金利が変動すると聞いて真っ先に思い浮かぶのが「変動金利型」です。メリットは他の金利パターンと比較して金利が低いこと。デメリットは金利が変動しますからローンの最中に月々の返済額が上がってしまうかもしれないことです。


固定金利型

変動型とは異なりローンの期間中、金利がずっと一定なのが「固定金利型」です。メリットは月々の返済額が予定通りに進み、計画が立てやすいことです。デメリットは金利が高めなことです。

上のグラフでもわかる通り固定金利も変動しています。いつローンを組んだかによって適用される金利が変動しますから、ローンをいつ組むべきかは悩ましいところです。


固定金利期間選択型

まず3年や5年、10年といった具合に固定金利の期間を決め、その後、変動金利へと移行する金利パターンです。メリットは固定期間の計画が狂わないこと。期間が終わってから、再び固定金利を選べるものもあります。
 

変動型住宅ローンの金利はなぜ変動するのか？

 

変動型の金利は変動しますから、ローンの期間中に上がってしまわないかが心配になります。しかし、何の脈絡もなく勝手に上下しているわけではありません。


要は景気で変動します

世の中の景気と深い関係があるのが変動型の金利。景気が良いと金利は上がり景気が悪いと金利は下がります。なぜなら景気が悪いと、日本銀行が銀行にお金を貸し出す金利を下げるから。「多くの人や企業にお金を貸し出せ」という銀行へのメッセージですね。だから銀行は金利を下げる＝変動金利も下がるのです。景気が良い（すぎる）ときには逆のことが起こりますから金利は上がります。


「短プラ」とほぼ連動します

日本銀行が銀行に貸し出す金利を「短期プライムレート（短プラ）」と呼びます。つまり、住宅ローンの変動型の金利は短プラとほぼ連動して上下するのです。


では借り時はいつなのか？

2009年ごろから変動型住宅ローンの金利は一直線。ずっと2.475％という低金利です。だから今後、金利が上がるかも？と考えることも、低いままかも？と考えることも両方自然なこと言えるでしょう。だから「借りたいと思ったときが借り時」と判断せざるを得ないかもしれませんね。
 

固定型住宅ローンの金利はなぜ変動するのか？

上のグラフを見ると固定型の金利も変動。いつから借りるかによって金利が変わることがわかるでしょう。なぜ変動してるか？というと、変動型と同じく固定型にも根拠があります。


こちらも要は景気なのですが

固定型の金利は景気の見通しによって上下するのですが、これは日本銀行の長期金利に影響されます。代表的なものは10年物の国債利回り（金利）。人気が高いと市場で売買される金額が上がります。一方で国債の利回りはあらかじめ決められていますから、国債による金利は相対的に下がってしまい、長期金利も下がるのです。

国債の人気が高いというのは景気が悪いときの傾向ですし、これら先も景気が悪いだろうと投資家たちが判断した時の傾向です。


国債の価格と利回りが参考になります

ですから固定型の金利については、証券会社が日々発表している国債の利回りのグラフが参考になるでしょう。しかし今後上がるか下がるかについては誰もわかりません。


では借り時はいつなのか？

国債の利回りが下がったタイミングで固定型の住宅ローンを借りるのがベストです。しかし、これから下がるかもと思ってローンを組まずにいたら、いつまでたってもリノベーションはできませんし家を購入することもできません。だから固定型住宅ローンも「借りたいと思ったときが借り時」と言えるでしょう。

変動と固定　どちらの金利を選ぶべき？

今後、金利が上がるかもしれないというリスクが不安な方は固定型、平気な方は変動型です。
しかし誰でも金利が上がるのはイヤなものですから、計画的に返済したい方は固定型、返済額が多少ブレても大丈夫という方は変動型を選べばよいでしょう。

固定金利期間選択も考えてみる

たとえば子どもが独立する10年後までは余裕がないから、その間は計画的にローンの返済がしたいという方がいたとしましょう。こんな場合に役に立つのが「固定金利期間選択型」、子どもが独立して家計に余裕が出るなら、月々の返済額が増えるかもしれない変動型でも平気になるでしょうから。
 

まとめ

住宅ローンの金利の変動は変動型、固定型に関わらず気になるものです。そして両者とも意味もなく変動しているわけではないのですが、今後を見極めることができる方はまずいないでしょう。それができるなら今後の景気が読めるということ。投資家として大成功できるということだからです。

今後の景気など誰も読めません。だから、リノベーションや新築を考えた時がローンの組み時、借り時だということです。加えて、今の金利は決して悪いものだとは思えないのですが、いかがでしょうか？