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リノベのハウツー

2022.05.23

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

中古物件にもリノベーション向き・不向きのものがあります。向き・不向きを知るには、熟知しているプロに聞くのが一番! 自分一人で探すよりも、プロの力を借りるほうが簡単に効率よく見つけられます。
 
そこで本日は「リノベのプロが教えるリノベーション向き物件の選び方」をご紹介します。
 

1.室内だけじゃない!リノベーション向きか見極めるポイント

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

リノベーションは多少の制約もありますが、基本的にリノベーションで自分の好きなように変えることができます。リノベーションをする際の制約については、後ほどご紹介します。
 
実は、部屋の中よりも部屋の外に確認すべきポイントがあります。気になる物件が見つかったら、内見するのが一番。プロが実際に物件を見ながらリノベーション向き・不向きを教えてくれるからです。
 
最初に内見時のチェックポイントをご紹介します。

1-1 リノベーションして良い部分を確認

マンションの場合、チェックポイントは大きく2つあります。
リノベーションしてOKとなる室内(専有部)と工事不可となる共用部

共用部はマンションのロビーやエレベーター以外にもあります。室内にも共用部に該当するものがあるので、内見時には共用部がどこなのかを認識するのが必須です。それぞれ見ていきましょう。
 
リノベーション対象(可能)部分―専有部
 
ドアの内側から部屋の中を指します。マンションの場合、玄関扉は共用部になるので対象外になります。
 
◆リノベーション対象外(不可)部分―共用部
 
・玄関扉、サッシ
共用部は玄関扉、サッシが該当します。室内のコンセプトに合わせてサッシを塗りたいと思う人もいますが、サッシは基本的に塗流のはNGです。
 
・天井、躯体壁
天井、躯体壁も対象外になります。ただし、天井の場合は二重天井の天井仕上げ材を取り払って高くすることは可能です。天井のコンクリート部分(コンクリートスラブ)は変えられません。

・バルコニー
バルコニーも共用部になります。ウッドパネルを敷き詰めるなどの装飾が可能なマンションは多いですが、修繕工事が実施される場合は全て撤去する必要があります。


また、対象外のものではありませんが、エアコンの室外機も注意が必要です。エアコンの室外機を取り付けられない物件もあるので、内見時には確認しておくのをオススメします。

1-2.リノベーションの要!「壁」をチェック

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

室内をすべて取り壊して行なうスケルトンリノベーションでも、部分的に行なうリノベーションでも必ず確認したいのが壁です。


マンションの場合、ラーメン構造壁式構造の2種類があります。

◆ラーメン構造
ラーメン構造とは建物を柱と梁で支える構造のことで、コンクリートの構造壁がありません。そのため、部屋を仕切る間仕切り壁を取り払えばいいので、間取りを自由に変えることができます。
 
◆壁式構造
壁式構造は、コンクリートの構造壁で仕切られています。構造壁は撤去できません。スケルトンリノベーションを検討している人はラーメン構造がいいでしょう。

 
プロは壁を叩いた時の音でラーメン構造か壁式構造か判断できます。リノベーションを検討している人は、プロと物件に行って教えてもらうのが確実です。

1-3.建てられた年代によってトレンド・特徴がある

物件は建てられた年代によってトレンド・特徴があります。トレンドと特徴を見る際、室内と室外の両方を確認することが必須となります。

◆室内(専有部)
 
年代によって異なる特徴の一つが天井高。最近では天井高が2400mmの物件が多いですが、70年代に建てられたものだと天井高が2200mmの物件が多いです。

また、今では当たり前になっている室内のバリアフリーも、90年代までに建てられた物件には洗面所と廊下の境目などに段差が設けられています。これは配管が通っているから。配管などはリノベーションでも移動できないので確認が必要です。
 
また、お風呂の追い炊き機能の有無も確認したい点。追い炊き機能に関してはリノベーションでも変えることはできません。給湯・排水も同様です。
 
「高い天井がいい」「段差は嫌」「お風呂は追い炊き機能がほしい」という場合、物件によって変えられない場合があるので、あらかじめ要望を不動産会社やリノベーション会社に伝えて、物件を選出してもらうのがいいでしょう。
 

◆共用部
 
マンションの場合、外壁や共用部を見るのも必須。
共用部で言えば、近年のマンションにはほぼ設置されている宅配ボックスも中古マンションではないことも珍しくありません。

ほかにもエレベータ・スロープ・駐輪場・駐車場の有無などもチェック項目です。ゴミ捨て場も屋内・屋外のどちらにあるかを確認する必要があります。
 

◆旧耐震基準と新耐震基準
 
室内の特徴は、耐震基準が大きく関わることも。旧耐震基準と新耐震基準どちらの基準に沿って建てられているかによって、室内の特徴も変わってきます。
 
旧耐震基準は1950年制定されました。旧耐震基準に沿って建てられた物件は、建築基準法が改正された1981年(昭和56年)6月より前に建物確認が申請された建物を指します。新耐震基準は1981年6月に改正されたので、それ以降に建築された建物が新耐震基準に沿ったものになります。
 
耐震基準によって違いが見られる一つが浴室。旧耐震基準に沿って設計された物件の浴室は在来工法によるものが多いです。
 
在来工法によって造られた浴室は、壁・床・浴槽を空間に合わせて設計されています。自由に選んで組み立てられているので、独特な形状になっている浴室も少なくありません。そのため、浴室のリノベーションをする際、規格品のユニットバスが入らないこともあります。規格品が入らない場合は、一から浴槽を造らなくてはいけないので予算が想定外にかかることも。
 
耐震基準というと地震の耐震性に目がいきますが、上述のように室内の造りにおいても違いが出てきます。また、物件価格にも違いが。旧耐震基準で建てられた物件のほうが新耐震基準の物件よりも安いので、リノベーションにかけられる予算を増やすことが可能です。
 
耐震基準で悩んだ際には、このように室内の造りやリノベーションにかける予算を見ながら考えてみるのも一つでしょう。
 
物件を見てから、どうリノベーションするかを決めよう!
 
物件を実際に見ることで、リノベーションの仕方も変わってきます。
 

2.内見や外観ではわからない情報を得よう!

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

プロと一緒に内見しながら、その物件がリノベーションに向いているのか、不向きなのかを確認する重要性をお伝えしましたが、マンションの場合だと内見ではわからないことがあります。見た目にはわからないリノベーション向き・不向きを判断する情報をご紹介します。

2-1.重要事項調査報告書を見る

マンションには必ず「重要事項調査報告書」があります。これはマンションの情報が細かく書いているもので、物件の売買契約時に取り交わされる「重要事項説明書」とは異なります。重要事項調査報告書には下記のようなことが記載されています。
 
・外壁のクラック具合
・マンションの管理方法
・修繕状況
・管理会社の有無
 
3つ目の修繕状況では、過去の修繕履歴を見ることができます。そこから定期的に修繕されているか、長期修繕計画が立てられているかが確認可能です。長期修繕計画は一般的に10年〜30年で計画されています。どの時期に、どれくらいの予算でマンションの各箇所に工事をするかが記載されていて、工事は外壁塗装工事・排水管工事・給水管工事などがあります。
 
修繕工事の費用となるのが、マンション居住者が毎月支払う修繕積立金です。しかし、修繕積立金が足らず借入れしているマンションがあるのも事実。借り入れる場合、管理組合が金融機関から融資を受けます。修繕積立金が足らなくなる理由には、長期修善計画が適切でなかったり、修繕積立金が当初の計画通りに集まらなかったりなどが挙げられます。
 
4つ目の管理会社の有無も確認しておきたい点です。管理会社が入っているほうが安心ですが、自主管理だとルールが少なかったり、管理費を抑えられたりというメリットもあります。

2-2.「マンション管理規約」を見る

リノベーションをする際には「マンション管理規約」を見るのが必須です。マンション管理規約には、管理組合の運営・入居後のルールなどが記載されています。管理規約という名前から、リノベーションには関係ないように思えますが、室内の内装に関しても記載があります

よくあるのが「フローリング変更不可」です。防音のため、カーペットでないといけないマンションがあります。リノベーションで無垢材フローリングにしたいと考えていたのに、物件購入後にできないとわかった、というのはよくある話です。
 
また「1-1.リノベーション対象・対象外を確認」にもあるように、玄関扉やサッシ・既存の窓枠・窓ガラスも勝手に取り替えることができません。これらもマンション管理規約に記載されています。玄関扉は部屋の内側の色を塗り変えることはできても、外側の色を変えてはいけません。
 
マンション管理規約は不動産会社やリノベーション会社が取り寄せてくれるので、気になる物件や購入を検討している物件は必ず見ておきましょう。

3.住宅ローン減税等の補助対象になるか、ならないかを確認

【プロが教える】リノベーション(リノベ)向き物件の選び方

物件を購入するなら、活用したいのが「住宅ローン減税制度」です。住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れて購入する場合、購入者の金利負担を軽減するもの。毎年、年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちどちらか少ないほうの金額の1%が所得税から控除されます。

控除される期間は10年なので、ぜひ活用したい制度です。しかも、消費税が8%になってからは、最大控除額の上限額が200万円から400万円に引き上げられ、年末時点の借入残高上限も4,000万円に増額。10年間で最大400万円の控除が受けられます。
 
同制度は新築・中古ともに対象になりますが、中古物件の場合、対象外の場合もあり。中古物件+リノベーションを検討する人は注意が必要です。対象になるのは下記の条件を満たしている物件です。
 
○鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などの場合
→取得日以前25年以内に建築されている
○木造建築などの場合
→取得日以前20年以内に建築されている
○下記の耐震基準のいずれかを満たしていること
・「耐震基準適合証明書」を取得
・「住宅性能評価書(耐震等級1以上)」を取得
・「既存住宅売買瑕疵保険」に加入
 
もし築年数が上述した年数以上でも、「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書」を取得するか、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入すれば控除を受けることができます。
 
中古マンションで旧耐震基準に沿って建てられた物件の場合「新耐震基準を満たすように補強すればいいのか?」と思う人もいますが、これはできません。マンションの場合、新耐震基準を満たすように補強する・しないを決めるのはマンションの管理組合だからです。購入者が決められることではありません。住宅ローン減税制度を活用したいなら、検討している物件が上記の条件を満たしているかを確認しましょう。これは不動産会社・リノベーション会社で調べることができます。
 

まとめ

いかがでしたか。リノベーションの向き・不向きを知るにはご紹介したようなポイントを確認する必要があります。

これを一人で行なうのは大変! そんなときはプロに聞くと安心。確実な情報を早く・効率よく知ることができます。

リノベーションするとなると、築年数が古い物件も視野に入れることができるので、選択肢がぐっと広がるのも嬉しいポイントですね。

 

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