住宅ローンのいろはにほへと！～住宅ローンのあれこれ、お伝えします～

知っているようでよくわからない住宅ローンの仕組みについて解説していきたいとおもいます。
住宅ローンとは「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地（一戸建て、マンション）を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。（出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』）
簡単にいうと「本人とその家族が住むための住居を手に入れるために組むローン」になります。
自分と家族の住居が目的のローンの為、金利は安く団体生信用命保険（団信）という本人が死亡、高度障害をもった場合にローンが０になる保険に加入することができるのです。
よって賃貸収入目当てで他の人を住ませるためのローンは住宅ローンに該当せず、このようなローンはアパートローンといって住宅ローンより金利が高い傾向にあります。

住宅ローンってどんな仕組み？

住宅ローンはどのような仕組みになっているのでしょう？
住宅購入の流れは売買契約締結後、金銭消費貸借契約（金消契約）が行なわれます。
この契約が行なわれると、銀行はは住宅購入者に代わって、不動産屋または、住宅供給業者、リフォーム会社などに購入代金を支払います。その後、住宅が購入者に引き渡され、ローンの支払いがスタートします。

銀行は購入代金に金利をつけて購入者に請求します。このときの金利は銀行にとっての利益となるわけです。しかし、すべて銀行の利益となるわけではなく、団体信用生命保険料（団信）をこの中の金利から生命保険会社に支払っています。つまり、住宅ローン返済額は返済元本＋利息（団信保険料を含む）で構成されているのです。
（別途、団信に加入しなければならない住宅ローンもあります。）
次に住宅ローンを組むメリットデメリットについてみていきたいと思います。

住宅ローンを組むメリット、デメリットを公開！

住宅ローンを組むメリットは
（１）資金不足でも住宅購入できる。
（２）団体信用生命保険（団信）に加入できる。
（３）税金が安くなる。
これらがあげられます。（１）の理由で住宅ローンを組む方が多いとおもわれますが、実際、手持ち資金を持っていても住宅ローンを使う方が多くいます。
理由は（２）（３）です。

（２）団体信用生命保険（団信）とは融住宅購入者が融資を受け、返済途中に返済者が死亡あるいは高度障害状態になった場合、保険金でローンの残額が返済される保険です。住宅ローンの付帯しているものが多く、最近ではガン、三大疾病付きなど、内容が充実しているものもあります。最近では完済時の年齢が満８０才に設定されている商品も多くなり、生命保険代わりにしているかたも多くいます。

（３）税金が安くなる。については「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の適用があげれらます。こちらは、簡単に説明すると、住宅ローンを組んで、住宅購入すると年末調整（初年度は確定申告）することで、所得税、住民税が安くなる制度です。一般的な物件で１０年適用できますので非常に大きな節税になります。（物件によって変わります。） 


住宅ローン利用のデメリットは
（1）収入、貯蓄を超えた金額のローンを組みやすくなる。
（2）金利変動のリスク。
になります。

（１）について住宅ローン失敗談よく聞くのが、収入、貯蓄以上の住宅ローンを組んで、生活が破綻する話です。住宅ローン融資額は物件の担保評価額と住宅購入者の収入、属性で決まります。
比較的、安定している職業の購入者は融資額も大きくなりやすく、また長期でローンを組めるため、高額物件も購入できてしまします。さらに、ボーナス払いなどにしていると月々の支払いは少なくなり、支払っていけるような気持ちになってしまうのです。しかし、その後、転職、失業、不慮の事故などが起こった途端に支払えなくなるケースが増えています。
住宅ローンを借り入れする前にきちんとシュミレーションしておくことが大切です。
 
次に（２）について説明します。住宅ローンの金利は変動金利と固定金利に分かれますが、多くの方が選ぶ変動金利は日銀が決める「政策金利」によって変動します。年２回見直しが行なわれ、この見直しによって金利が決定します。返済金額も金利に左右されるので、金利が上がってしまうと当然、返済金金額も大きくなります。
次に住宅ローンの組み方について説明します。

住宅ローンの組み方、必要なものは？

住宅ローンの契約は通常、二段階で行なわれます。仮審査と本審査です。
物件購入者は気に入った物件の売買契約をする前に仮審査を行ないます。仮審査で、購入者の属性や支払い能力、物件の担保評価額を決定します。過去に遅延や延滞、他のローンがある場合はこの段階でおとされます。過去の債務履歴はＣＩＣ（信用情報機関）に記録されていて、銀行はこの情報を閲覧することで融資の決定をします。
仮審査で承認されると次は売買契約となり、その後、本契約となります。

住宅ローンの審査に必要な書類は、その人の属性や物件次第で変わります。また、本契約時には融資手数料として、物件の数パーセント、収入印紙代、各種書類取得費用がかかる場合があるので、銀行に確認することが大切です。

リノベーション物件で住宅ローンは使えるの？

リノベ物件でも住宅ローンを使うことはできます。
通常、リノベーションによるローンはリフォームローンといわれていて、住宅ローンより金利が高い傾向にあります。
しかし、住宅購入費用にリノベーション費用を含めてローンを組むことが可能です。
なお、上記した融資手数料なども住宅の購入金額にふくめてローンを組むこともできるのです。
 

まとめ

住宅ローンを上手くつかうことで現金で購入するよりもメリットがあります。しかし、デメリットもありますのでよく調べ、専門家に相談しつつ慎重に組むことが大切です。