リノベのハウツー
2020.06.16
【家探し】情報量が多すぎて混乱！スマートに整理するための１０か条「３・３・４の法則」
情報収集をする前に大切なのは、まず自分のライフプランを描くこと、そして希望条件を整理することです。
家探しに大切な情報整理の10か条「３・３・４の法則」を知って、自分の夢が叶うオンリーワンの家を見つけましょう。
最初の「３」：家探しをするにあたって最初にやっておきたい３つのこと
１．自分の好きなテイストを集める
自分がどんなライフスタイルを望むのか、どんな家のどんなインテリアに囲まれたいのか、まず自分の好みを明確化することから始めます。
おすすめなのは、ドリームフォルダを作ること。スマホやパソコンで気になる画像を見つけたらスクリーンショットしておき、ドリームフォルダに入れておきます。そうすることで、自分好みの空間やインテリア、暮らし方などがはっきりしていきます。後々リフォームやリノベーションする際の参考にもなるので、ドリームフォルダは消さずに保存しておきましょう。
２．ライフプランを描く
そしてとても大切なのが、今後のライフプランを考えること。
・子どもは何人を希望するか
・転勤の可能性はないか
・実家で同居したり親の介護をしたりする可能性はないか
など、できる限り先のことまで見通して考えることが大切です。
例えば、子どもの人数は２人か３人とはっきりしないので、可変性のある間取りにしたほうがいい。転勤や引越しの可能性があるなら、転売を視野に入れた家探しをするほうが賢明など、現実的で具体性のある結論が出てきます。
また、どんな暮らしがしたいかを考えることも重要です。たくさんの人を呼んでホームパーティができる広さのリビングが欲しい、自分の趣味に没頭できる個室が欲しい、5年後には独立して自宅で仕事がしたいなど、自分の夢や希望も取り入れながら未来像を描いてみましょう。
３．資金計画を立てる
こちらも物件探しをする前に欠かせない下準備です。しっかりとした予算が決まっていないと、物件探しをしている途中でブレてしまうケースが多くあります。
まず貯蓄額を確認し、購入金額の目安を定めます。
そして、毎月いくらまでなら返済できるかを検討します。
一般的には、住宅ローンの借入額は年収の5倍以内が望ましいとされています。また、年間の返済額は年収の25%以内が安心ラインとされています。
例えば税込年収が500万円の場合、25%は125万円。1カ月あたりの返済額は、約10万4千円です。1.5%の金利で35年ローンを組むとすると、返済負担率25%である年間返済額125万円で借りられる金額は、約3500万円になります。いずれにせよ無理のない返済計画を立てる必要があり、不動産会社などでも試算してくれるので相談してみるのも手です。
次に検討すべき「３」つのこと
最初の「３」
１．自分の好きなテイスト
２．ライフプラン
３．資金計画
についてまとまったら、次はさらに具体的な物件に対する「３」つの条件を検討します。
４．戸建orマンション？
前項で描いた自分の理想のライフプランにはどちらが適しているのか、照らし合わせて考えてみましょう。
販売価値や資産価値については、立地条件や構造、建物の状態によって様々なので一概にどちらの方が良いというのはありません。購入後の費用については、マンションの場合管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかります。一方で、戸建の場合毎月支払う費用というのはありませんが、不具合が起きたときは自分で対応しなければならないため、積立が必要になります。
リフォームやリノベーションについては、戸建のほうが自由度が高いです。マンションの場合、共有部分である玄関ドアや窓の外側部分などは、勝手に修繕することはできません。専有部分に関してはフルリノベーションが可能なので、規約などでできること／できないことを知っておくと判断がしやすくなります。
住み心地に関しても一概には言えませんが、戸建の場合は騒音問題やプライバシー面に関しては有利。ペットを飼いやすいというメリットもありそうです。逆に、マンションは駅近物件が多く利便性が高かったり、セキュリティ面での安心感もあります。
５．細かい条件を挙げていく
物件そのものや立地、環境に関する細かい条件を挙げていきます。
物件に関しては、築年数や工法、広さ、間取り、庭・バルコニー、日当たり、設備、階数、ペットの可否、デザイン性など。
立地・環境に関しては、駅までの距離、通勤・通学時間、学区・公園・子育て環境、スーパーや病院などの生活環境などです。
こちらも自分が描いたライフスタイルやライフプランをイメージしながら、どのような物件が合っているか、どんな環境なら叶えられるのかを考えてみましょう。そして上記で挙がった希望条件は、優先順位をつけておくと物件探しがスムーズにできます。もちろん予算内におさまるかどうかも、重要な条件です。
さらに、物件に対する希望条件は家族間で話し合い、共有しておくことが大切。いざ不動産屋に出向いたら、夫婦で意見が異なっていた。物件探しを進めたいのに、夫婦間で意見が合わずどちらも譲らない。親に購入を反対された⋯⋯などのケースも多く見られます。ダラダラと長引きそうな場合は、期限を決めて条件を整える、というのも一つの手段です。
６．適切な広さを考える
将来的に子どもが２人と想定し、「３LDKがいい」と漠然と希望する人もいます。しかし、子どもが幼いうちは子ども部屋を使うことはなかなかありませんし、小学生くらいまでは２人で１部屋でも十分だったりします。そうなると、広めの個室がある２LDKで、将来間仕切などで対応できるケースもあり、選択肢の幅が広がります。もしくは逆に３LDKの物件を２LDKにリノベーションし、LDKを広く取るという方法も可能になります。
物件の広さに対する条件が緩和されると、駅までの距離や周辺環境へのこだわりなど他の条件を優先させやすくなるため、困ったときの手段としても有効です。
知らないと損するかもしれない「４」つのこと
購入したい物件のイメージが具体的になってきたところで、注意しておきたいポイントを紹介します。購入前に知っておくことが大切なので、きちんと説明してくれる会社を選ぶのも重要なポイントです。
７．耐震性について
耐震基準について、「旧耐震基準」と「新耐震基準」というワードを聞いたことがあるでしょうか。1924年・関東大震災があった翌年に、世界に先駆けて日本で定められたのが「旧耐震基準」と言われるもの。その後1981年に大きく改正され、「新耐震基準」が生まれました（1981年以降に完成した住宅が全て新耐震基準というわけではないのでご注意を！）。
旧耐震基準では、震度５程度の地震に耐えうる住宅。新耐震基準では、震度６強以上の地震で倒れない住宅を基準としています。もちろん地震には強い方がいいのですが、重要なのは耐震基準だけではありません。災害時には建物の形状や地盤、地形、立地なども大きく関わってきます。心配な場合や、構造上問題があるときは、耐震診断や耐震補強工事が必要になるケースもあります。
８．支払いが二重になる?!
中古物件を購入して別の会社にリフォームやリノベーションを依頼する場合、賃貸に住みながら中古物件の支払いがスタートすることになります。そのため、修繕が終わるまでは家賃とローンを二重に支払う必要が出てくるのです。さらに、購入した物件に住み始めてからは、物件購入費用のローンとリフォーム・リノベーション費用のローンが分かれており、２つのローンを支払わなければならなくなるケースもあります。
一方で、中古物件の購入からリノベーションまでを一貫して行う会社もあります。その場合はローンが一つになり、リノベーションが完了して引き渡しが終わった時点でローン返済がスタートします。
９．会社には種類がある
「家探し」をするにあたり、物件を取り扱う会社はたくさんあります。そしてその会社には種類があり、それぞれに特徴もあるのです。
不動産会社
不動産の売買や仲介を本業としているため、物件を探すことは得意。リノベーション事業を別部門で展開している会社も増えており、リノベーション済みの物件を販売していることも。物件購入費用だけでなく、リノベーションの施工費なども含めて、資金繰りに詳しく相談に乗ってくれる担当者がいるかがポイントになります。
リフォーム・リノベーション専門会社
内装や水回りなどの修繕、増改築を専門とする会社。設備交換などの小規模なリフォームから、大規模な工事まで、会社によって対応できる規模は様々。リノベーションのトレンドや、最新の設備についての情報を持っています。
不動産購入＋リノベーションのワンストップサービス型の会社もあります。物件探しから購入、プランニング、デザイン、施工までトータルで提案してくれる会社で、近年少しずつ増えています。資金計画のしやすさやイメージ共有のしやすさなどから人気です。
１０． リフォームとリノベーションの違いを知る
中古物件の場合、リフォームやリノベーションという選択肢が必ず出てきます。そこで頭に入れておきたいのが、「リフォームは原状回復、リノベーションは刷新」であるということ。リフォームはあくまでも室内の機能性を回復させるまでに留まるため、かかる費用や時間は少なくて済みます。
一方リノベーションとは、空間を新たに造り替えること。壁や柱など取り払って間取りを変えたり、新たな機能性を持たせたりします。そのため、リフォームに比べると費用も時間もかかるのが一般的です。
リフォームをするのか、リノベーションをするのかで、依頼すべき業者も変わってきます。どちらに明るい業者なのか、過去の事例を見るなどして確認するようにしましょう。
まとめ
なんとなく家探しを始める前に、やっておいたほうがいい下準備、情報整理の流れなどをご紹介しました。「３・３・４の法則」を元に、自分の夢と希望が叶う家探しができるといいですね。
ただし、ひとりだと時間に限りがあったり、なかなかうまくまとまらなかったりすることがあるのも事実。そんな時はやはり、家探しのプロの手を借りるのが賢明かもしれません。
最初の「３」
１．自分の好きなテイスト
２．ライフプラン
３．資金計画
次の「３」
４．戸建orマンション？
５．細かい条件
６．広さ
最後の「４」
７．耐震性
８．支払いが二重になる?!
９．会社の種類
１０． リフォームとリノベーションの違い
