住宅ローンのあれこれ〜理解していますか？支払い方法の違い

住宅を購入する多くの人が借り入れる住宅ローン。いざ借りるとなっても、そのしくみについて理解していないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンの中でも重要なポイントの一つである、支払い方法の違いについてご紹介していきます。

住宅ローンの支払い方法には2種類ある

住宅ローンの支払い方法を解説するにあたって、前提として知っておくべきことがあります。それは、住宅ローンの返済は、元金部分と利息部分に分かれているということ。

住宅ローンは金融機関から借り入れるものですから、借入額に利息をつけて返済しなければなりません。月々の支払額のうち、元の借入額の返済に充てる部分を元金部分、金融機関へ支払う利息に充てる部分を利息部分と呼ぶのです。

この元金部分と利息部分をどのように配分して返済するかによって、住宅ローンの支払い方法は「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類に分かれています。

元利均等返済とは？

2種類ある住宅ローンの支払い方法のうち、まずは元利均等返済について解説していきましょう。

元利均等返済の基本

元利均等返済とは、返済期間を通じて毎月の返済額が一定になる支払い方法のこと。毎月の返済額が一定になるということは、利息部分と元金部分の合計額が常に一定になるということを意味します。

上図を見てみると、返済期間初期（A）と後期（B）で、縦軸の毎月の返済額に差はありません。しかし、内訳を見ると（A）よりも（B）の方が元金部分の占める割合が大きくなっています。このように返済期間が進むにつれ、返済額に占める元金部分の割合が大きくなる点が元利均等返済の特徴です。

元利均等返済のメリット
元利均等返済は上記のような特徴を持つことから、次のようなメリットがあるとされています。
　●毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい。
　●元金均等返済に比べて、当初の毎月返済額が小さくなる。

元利均等返済のデメリット
一方で、次のような点はデメリットと言えるでしょう。
　●返済期間当初は利息部分の割合が大きいので、元金部分の減るスピードが遅い。
　●同じ返済期間だと、元金均等返済よりも総返済額が大きくなる。

利息部分は、その時点での借入残額（元金部分の残り）に対してかかります。借入残額の減るスピードが遅い元利均等返済では、余計に利息部分がかかってしまうため、結果的に総返済額が大きくなるというわけなのです。

元金均等返済とは？

次に、元金均等返済について解説していきましょう。

元金均等返済の基本

元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元金部分が一定になる返済方法のこと。

上図の通り、返済期間初期（A）と後期（B）で元金部分は変わりません。ただ、先ほど解説した通り、利息部分はその時点での借入残額に対してかかるものです。返済期間が進めば借入残額は減っていきますから、合わせて利息部分が小さくなります。そのため元金均等返済では、返済期間が進むにつれて毎月の返済額も小さくなっていくのです。

元金均等返済のメリット
上記の特徴を踏まえると、元金均等返済には次のようなメリットがあると言えます。
　●返済期間が進めば、毎月の返済額が小さくなる。
　●同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくて済む。

元金部分を一定額で返済し続けているので、元利均等返済に比べて借入残額の減りが早くなります。結果、そこにかかる利息も少なくなり、総返済額が少なくなるというわけです。

元金均等返済のデメリット
反対に、次のような点はデメリットと言えるでしょう。
　●当初の毎月支払額が元利均等返済よりも高くなる。
　●取扱金融機関が少ない。

2種類の支払い方法を比較してみよう

ここまで元利均等返済・元金均等返済の特徴をご紹介してきましたが、実際にどれくらい違いがあるのか比較してみます。

支払額のシミュレーション
例として「借入額3,000万円・借入期間35年・固定金利1.0％・ボーナス支払いなし」という住宅ローンを組む場合を想定しましょう。それぞれの返済条件は次のようになります。

＜元利均等返済＞
・毎月返済額：約8.5万円
・総返済額：約3,557万円

＜元金均等返済＞
・月返済額：初回 約9.6万円、17年目末 約8.4万円、35年目末 約7.1万円
・総返済額：約3,524万円

両者を比較すると、総返済額では元金均等返済の方が約33万円安くなっています。昨今は超低金利時代が続いており両者の差は縮小傾向。しかし、場合によっては元金均等返済を選んだ方がお得という考え方もできるのです。

それぞれに向いている人はどんな人？
以上から、次のようにまとめることができます。
　●元利均等返済が向いているのは、収支が安定していて返済額を一定にしたい人。
　●元金均等返済が向いているのは、将来的に子育てなどで支出が増えることが予想される人。
　　また、元金部分の減りが早いので、近い将来住宅の買い替えを検討している人もオススメ。

まとめ

住宅ローンのしくみは複雑で分かりにくいという人もいるかもしれませんが、支払い方法は人生設計を大きく左右する重要なポイントです。この記事を参考に、しっかりと検討してみてはいかがでしょうか。

以上、今回は住宅ローンの支払い方法の違いについて解説しました。