住宅ローンの変動金利は今後どうなる？

住宅を購入するにあたって、住宅ローンをどうするか迷っている方も多いのではないでしょうか。日銀による「異次元の金融緩和」によって、昨今の金利水準は過去最低レベルとも言われます。

そこで今回は、住宅ローンのうち変動金利型に焦点を当てて、特徴およびリスクや金利の推移などをご紹介していきます。

変動金利型ローンの特徴

住宅ローンには、おもに固定金利型・固定金利選択型・変動金利型という3つのタイプがあります。

今回のテーマである変動金利型とは、市中の金利変動に合わせ、年2回金利を見直すタイプの住宅ローンです。そのため、金利変動の影響をダイレクトに受けます。

変動金利型について、一般的に言われるメリット・デメリットはつぎのとおりです。


【変動金利型のメリット】

・高金利時に借り入れても、将来金利が下がれば、それに応じて返済額も減る。
・他のタイプに比べて、金利が低く設定されていることが多い。


【変動金利型のデメリット】

・金利水準によって返済額が変動するので、返済計画が立てにくい。
・低金利時に借り入れた場合、金利上昇時に返済額が増える可能性がある。

ただし、原則として、返済額の改定は5年ごととなっており、改定後の返済額は前の額の125％を超えてはならないとされています。これは、改定によって返済額が大幅に増えてしまい、返済が困難になることを防ぐための措置です。

変動金利型のリスクと金利推移

ご紹介したとおり、変動金利型は金利水準によって返済額が変動するため、リスクが高いと言われてきました。 ここからは、変動金利型の具体的なリスクと、昨今の金利推移について見ていきましょう。

変動金利型のリスク

リスクが高いと言われる変動金利型ですが、もっとも注意しなくてはならないのが、金利が年2回見直されるのに対し、返済額の改定は5年ごとであるという点です。

金利が上昇局面にある場合、年2回の見直しで適用金利が上がりますが、返済額自体は改定されません。よって返済額に占める利息の割合が大きくなり、ローン返済に充てられる元金の割合が圧縮されてしまいます。

結果として、ローン返済が計画通りにいかず、次回の改定時に返済額が大きく膨らむことになるのです。 金利上昇があまりにも急激だと、利息額が毎月の返済額を超えてしまい、未払い利息が発生するリスクもあります。

未払利息が発生すると、返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります。つまり、ローン残高は減らなくなり、利息だけを支払っていく状態が続いてしまいます。さらに、未払利息は支払われていない利息として蓄積されていきます。その後、適用金利が下がったり、5年ごとの返済額見直しで返済額が増えたりすれば、未払利息が解消される可能性はありますが、そのままでは解消されないケースもあります。（一般社団法人全国銀行協会）

引用元

こうした事態を防ぐためには、自分がどれくらいの利息を支払っているのか、常に確認しておく必要があるでしょう。

昨今の変動金利の推移

ここまで、変動金利型のリスクをお伝えしてきましたが、これはあくまでも金利が上昇局面にある場合のリスクです。
冒頭でもお話ししたとおり、昨今は過去最低レベルと言われる低金利が続いています。住宅支援機構のデータによると、変動金利型の適用金利は2009年から2019年9月時点まで、実に、10年にわたり変動がありません。

日銀による金融緩和政策は、当分の間続くと考えられていて、多くの専門家が今後も低金利基調が続くだろうと予想しています。

住宅ローンの金利についても、変動金利型ローンの場合なら、今後もしばらくは現状と同じような水準が続くと予想されます。一方で、10年以上期間が固定される固定金利期間選択型や全期間固定金利型については、長期金利の上限が拡大されたことで0.1％程度は上昇する可能性もあるということはおさえておく必要があるでしょう。（新生銀行）

引用元 

昨今の変動金利の推移を見る限りでは、以前と比べて、リスクは低くなっているということができるでしょう。

固定金利型と変動金利型の差異シミュレーション例

それでは、固定金利型と変動金利型で、返済額にどれくらい差が出るのかシミュレーションしてみましょう。大まかな試算ですので、実際に検討する場合は、ご自身の状況に合わせて計算してみてください。

なお、支払額の試算にあたっては、みずほ銀行の「住宅ローン返済額シミュレーション」を使用しています。

【前提条件】

・3,000万円を35年ローンで借り入れるものとします。
・頭金は0円とし、ボーナス払いはしないものとします。
・手数料、保証料は含めないものとします。
・借入当初の金利は、以下のとおりとします。

固定金利型：年1.550％（2019年9月、フラット35における9割超融資の場合の最多数値）
変動金利型：年0.543%（2019年9月、ジャパンネット銀行・全期間引下げプランの実質金利）


【金利が変動しない場合】

・固定金利型：月ごとの返済額92,590円、総支払額38,887,800円
・変動金利型：月ごとの返済額78,447円、総支払額32,947,740円（固定金利比：−5,940,060円）


【金利が10年ごとに1％上昇する場合】

・固定金利型：変動しない場合と同じ
・変動金利型：10年目までの月ごとの返済額78,447円

11〜20年目の月ごとの返済額88,438円
21〜30年目の月ごとの返済額94,989円
30年目以降の月ごとの返済額97,365円
総支払額37,266,780円（固定金利比：−1,621,020円）


【金利が10年ごとに1.5％上昇する場合】

・固定金利型：変動しない場合と同じ
・変動金利型：10年目までの月ごとの返済額78,447円

11〜20年目の月ごとの返済額93,717円
21〜30年目の月ごとの返済額104,098円
30年目以降の月ごとの返済額107,984円
総支払額39,630,480円（固定金利比：+742,680円）

概算ではありますが、金利上昇局面が強まるほど、変動金利型の返済額が増えていくことがわかります。

住宅支援機構のデータによれば、バブル期の1990〜1991年ごろには、変動金利型の借入金利が最大8.5％まで上昇しています。そこまでの上昇は考えにくいですが、一定の金利上昇リスクがあることは承知しておく必要があるでしょう。

まとめ

ここまで、変動金利型ローンについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか。
低金利の状況下では、変動金利型の方が固定金利型より支払額が少なく、お得だと言えます。

しかし、金利は底を打っているとも考えられるので、将来的な金利上昇リスクは否定できません。
ご自身の経済状況や借入金額の大小、返済期間の長短などによって、どのタイプのローンがいいのかは異なってきます。

プロの意見なども参考にしながら、ご自身に合ったローン選びをしてみてはいかがでしょうか。