超低金利時代の住宅ローンの選び方！固定と変動どちらを選ぶべきなの？

日本は長らく超低金利時代が継続中。金利が低いため、住宅ローンを借りるハードルが下がっているとも言えます。しかし、住宅ローンは長期に渡って借り入れるものですから、慎重に判断する必要があるのです。

そこで今回は、住宅ローンの金利タイプは固定・変動どちらを選ぶべきなのか、返済方法はどうするべきなのかということについてご紹介していきます。

長らく続く超低金利時代

長期継続中とされる超低金利時代ですが、その始まりはいつなのでしょうか。これは、リーマン・ショックによる不況へのテコ入れとして、2009年に日本銀行が導入したゼロ金利政策に端を発すると言われます。

日本銀行が金融機関にお金を貸し出す際の金利を「政策金利」と呼びますが、この政策金利を限りなくゼロに近い値に設定する政策がゼロ金利政策。2016年2月からは、政策金利が−0.1％へさらに引き下げられ、マイナス金利政策が継続しています。

マイナス金利政策の下では、金融機関が日本銀行にお金を預けると利子を支払わなければなりません。金融機関としては、日本銀行に預けるよりも誰かに貸し出した方がお得ということになります。このように、金融機関が企業や個人に融資を行うよう誘導して、景気回復を図るという政策なのです。

ただ、実際には思うように景気は回復しておらず、日本の政策金利は2020年3月現在も-0.1％で据え置かれています。（参考：外為どっとコム「政策金利一覧」）

マイナス金利では、金融機関は個人にも積極的に融資を行いたいと考えますから、金利をなるべく低く設定。そのため、住宅ローンの金利も過去最低水準まで低下し、利用者側にとってはローンが組みやすい状況が続いているのです。

変動金利を選ぶ人が増加中？！

一般的に、低金利時に住宅ローンを組む場合、変動金利よりも固定金利を選択すべきとされています。これは、低金利時に借り入れると、借入期間中に金利が上昇する可能性が高いためです。変動金利だと返済額が増えてしまうリスクがあるので、固定金利を選ぶのがセオリーと言われてきました。

ところが、実際には変動金利を選ぶ人が増えています。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン貸出実績のうち変動金利が占める割合は、2016年度49.9％・2017年度63.9％・2018年度70.4％となっており、近年では約7割もの人が変動金利を選んでいるのです。

超低金利時代にも関わらず変動金利を選ぶ人が多い理由としては、次のようなことが考えられます。
過去20年以上に渡って超低金利が続いているので、今後もしばらく大幅な金利上昇は考えにくいと判断する人が多いから。

借入当初が最も金利の影響が大きいので、最初に低い金利で借りられる変動金利を選択した方がお得と考える人が多いから。

そもそも低金利時は固定金利を選択すべきというセオリーの前提は、いつか金利が上昇するということ。超低金利が今後も続くと考えれば、当初の金利が低く設定されている変動金利で借り入れる方が、返済額が少なくて済むと判断できるのです。

それでも固定が安心なワケ

以上のような理由から、約7割もの人が変動金利を選んでいるわけですが、それでも固定金利の方がリスクが少なく安全と言えます。

確かに、この先2〜3年で大幅に金利がアップする可能性は考えにくいかもしれません。しかし、変動金利の基準となっている日本銀行の「短期プライムレート」の推移（1989年～2000年、2001年以降）を見ると、1990年には最大8.25％に上昇。2009年以降は1.475％となっており、30年間で大幅にダウンしていることがわかります。

1990年はバブル期真っ只中なので、ここまでの大きなアップダウンは考えにくいかもしれませんが、20〜30年というスパンで見れば金利上昇リスクは十分にあるとも言えるのです。

長期の住宅ローンを組む場合には、20〜30年先の金利上昇リスクも見込んでいなければなりません。目先の利益だけ考えれば変動金利一択のような気がしますが、将来的なリスクをはらんでいることを忘れないようにしましょう。

返済方法による差は縮小傾向！

金利タイプと合わせて確認しておきたいのが、住宅ローンの返済方法。返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類があります。両者を簡単な図で表すと以下の通りです。

この図を踏まえ、両者を比較した時のポイントを確認しておきましょう。

　●元利均等返済は毎月の返済額が一定だが、返済当初は利息支払い分が大きく、元金部分の返済に時間がかかる。そのため、同じ返済期間だと元金均等返済よりも総返済額が大きくなる。

　●元金均等返済は元利均等返済に比べ、当初の月返済額が高い。一方で、返済が進むにつれて月返済額が少なくなる。

ただし、ここで押さえておきたいのが、金利が低い時ほど両者の総返済額の差は縮まるということ。なぜなら、低金利時には利息部分の金額が小さくなるからです。超低金利時においては、元金均等返済の優位性は小さくなると考えて良いでしょう。

まとめ

現代はこれまでにない超低金利時代であり、住宅ローンも過去のセオリーが通じない時代になっていると言えます。一方で、長い目で見れば再び金利が上昇するリスクもあるということを忘れてはいけません。お得感とリスクのバランスをしっかり検討して、慎重に住宅ローンを選ぶのが重要です。

以上、今回は超低金利時代において、どのような住宅ローンを選ぶべきかについてご紹介しました。