住宅ローンの代表格！初心者でも分かる「フラット35」

住宅ローンを検討する際、誰もが一度は耳にする「フラット35」。名前は聞いたことがあっても、どんな住宅ローンなのかよく分からないという人も多いのではないでしょうか。

今回は、フラット35がどのようなものなのか、初心者でも分かるよう解説していきます。

フラット35はこんなローン

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によって提供される「全期間固定型」の住宅ローンです。その名の通り、貸出期間は最長35年となっており、長期固定金利である点が最大の特徴。

この後ご紹介しますが、長期固定金利は貸し出す側にとってリスクが大きいため、民間の金融機関単体では提供しにくいとされています。そのため、独立行政法人である住宅金融支援機構が住宅ローンを証券化・投資家に販売することで、長期固定金利を実現しているのがフラット35なのです。

長期固定金利って？

それでは、フラット35の特徴である「長期固定金利」とはどのようなものなのでしょうか。

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の3種類があります。それぞれの特徴は次の通りです。

　●固定金利型：借入期間中の金利が一定になるタイプ。
　●変動金利型：市中金利の状況に応じて、借入期間中も金利が変動するタイプ。
　●固定金利選択型：当初一定の特約期間は金利が固定され、特約期間終了後に固定金利か変動金利かを改めて選ぶタイプ。

　・参考：全国銀行協会「【90秒でわかる！】住宅ローンの金利タイプ」

フラット35の場合、最長35年にわたって固定金利が適用されることから「長期固定金利」と呼ばれます。固定金利は、金利上昇局面においても金利が変動しないのが特徴。これは借りる側にとってはメリットですが、貸し出す金融機関側にとってはデメリットでもあります。

長期の固定金利ともなれば余計にリスクが大きくなるわけです。そこで、公的な性格を持つ住宅金融支援機構がリスクを肩代わりすることで、消費者が安心して借りられる長期固定金利ローンを提供しています。

審査に通りやすいって本当？

フラット35は審査が通りやすいと聞いたことがある人もいるかもしれませんが、これは本当なのでしょうか。結論から言うと、確かにフラット35は幅広い人が借りられる住宅ローンだと言えます。一方で、審査基準が明確に設けられており、少しでも当てはまらない人は審査に通らないという厳格さも特徴です。

フラット35の審査基準のうち、特筆すべきものを2つご紹介しましょう。

フラット35は収入要件がない
民間住宅ローンでは、年収がいくら以上といった収入要件が設けられている場合があります。一方のフラット35には収入要件がありません。

フラット35の場合、年収に対する「総返済負担率」によって借入額の上限が決められています。「総返済負担率」とは、年収に対するローンの返済額合計（住宅ローン以外の、自動車ローン・カードローンなどをすべて含む）の割合のこと。年収400万円未満の場合は総返済負担率が30%以下、年収400万円以上の場合は35％以下になるようなローンしか組むことができません。

反対に言えば、この割合以内であれば年収に関係なくローンは組めるというわけです。このため、他の民間ローンでは借入が難しい自営業やフリーランスの人でも、審査が通りやすいというのがメリット。

　・参考：フラット35「【フラット35】ご利用条件」

住宅に関する要件がある
フラット35には、住宅に関する審査基準が設けられています。一つは、住宅の床面積に関するもの。床面積が、一戸建てを購入する場合には70m2、マンションの場合には30m2を超えていないと適用することができません。

もう一つが、住宅金融支援機構が独自に定める技術基準です。フラット35の融資を受けるためには、原則として基準を満たしている住宅かどうか物件検査を受けた上で、適合証明書を交付してもらう必要があります。

　・参考：フラット35「【フラット35】の対象となる住宅・技術基準」

借りる際は長期的視点が大切

このように、多くの人が利用しやすいフラット35ですが、借りる際には長期的な視点が必要不可欠です。

例えば、フラット35は固定金利型ですから、民間の変動金利型に比べれば金利は高め。長らく続く超低金利時代においては、変動金利で借り入れた方が返済額が少なくなる可能性もあります。

また、フラット35は融資率（住宅の取得費に対する借入額の割合）が9割を超えると金利が高くなるため、頭金を全く用意できない人には向いていません。超低金利の現在においては、フラット35を借り入れるために頭金1割を貯蓄するよりも、他のローンを組んだ方がお得になる可能性もあるでしょう。

「長期で借り入れたいからフラット35」と安易に考えるのではなく、長期的視点に立って総合的に判断するのがオススメです。

　・参考：フラット35「融資率とは」

まとめ

今回は、住宅ローンの代表格であるフラット35についてご紹介してきました。

フラット35に限らず、住宅ローンは多くの人にとって人生最大の借金です。借りやすいからと言ってむやみに借りるのではなく、今後の人生設計をしっかり見据えた上で、他のローンと合わせて検討するのが良いのではないでしょうか。