消費税、増税前に住宅購入すべき？！今、駆け込むべきか？お得な住宅購入方法は？

２０１９年の消費税増税、２０２０年「東京オリンピック」と住宅市場では大きな動きが次々と起こります。
住宅購入を検討している方はいつ購入したらよいのか迷ってしまうでしょう。今回は消費税増税前と後、お得な住宅購入方法についてお話したいと思います。

(1) 消費税増税の時期は？いつまでが８％？

消費税増税前に住宅を購入したいと希望している方は２０１９年９月３０日までに物件の引渡しを終える必要があります。マンションの場合を例にとると、購入手続きは希望物件へ「申し込み」→「売買契約」→「引渡し」という流れになります。(ローンを使う場合は合間に事前審査や金銭消費貸借契約をはさみます。)

既に完成済みの物件でしたら申し込みから引渡しまで１ヶ月で完了することができます。しかし、完成前の物件ですと、工期や業者の都合で契約が長引く可能性があります。特に、増税前の２～３ヶ月前は銀行や仲介業者も駆け込み需要で多忙なため、スケジュールが予定どおり組めないことも予想されます。

消費税８％前に引渡しを終えたい場合は余裕をもって購入計画を進める必要があります。
(注文住宅は２０１９年４月契約分から対象。)
 
以下の図は政府広報オンラインに掲載されています。増税前に住宅を購入したい方は２０１９年４月１日までの契約が安心ですね。

出典:政府広報オンライン

(2) 消費税増税で増えるコストとは？

では、実際に消費税増税で増えるコストはどの位なのでしょうか？まず、消費税は土地にはかかりません。消費税は建物のみにかかることになります。マンションや建売の分譲住宅でも、売買契約書に記載の消費税は建物の金額に消費税率を掛けたものになります。
ですから、消費税は建物の金額によって変わります。
 
消費税が８％から１０％に変わると建物の２％分の消費税が増えることになります。
たとえば、４０００万のマンションの場合、土地２５００万、建物１５００万とすると、増税分は３０万になります。

また、不動産屋に支払う仲介手数料も増税の影響を受けます。増税分の仲介手数料の計算は
(４０００万×３％＋６万)×２％＝２万５２００円になり、約３万の出費になります。
引渡しが２０１９年９月３０日を越えるだけで約３３万も費用が掛かってしまうなんてちょっともったいない気がしますよね。

(3) 消費税１０％で使える住宅ローン控除の優遇とは？

住宅ローン減税は年末の住宅ローン金額の１％を所得税、住民税から控除する仕組みです。期間は１０年間、最大で４００万円まで控除できます。
消費税１０％になった場合はこの住宅ローン減税が３年延長されます。

しかし、延長される３年間の控除額は
１．期末の借入残高の１％
２．建物価格の２％×１/３

のどちらか少ないほうになります。そして最大控除額は５００万円に増額されています。
 
住宅ローン残高は毎年の返済により年々少なくなります。よって住宅ローン控除額も毎年少なくなります。

そして控除の恩恵をうけるには所得税、住民税をある程度支払っていることが必要です。
増税後に購入した場合と増税前に購入した場合、どちらが得なのか自分の収入と希望物件金額をもとにシュミレーションしてみるのもよいですね。

(4) 結局、住宅購入は増税前、増税後どちらがお得

住宅購入は増税前、増税後、どちらがお得なのでしょう？
実は、答えはその人次第ということになります。

政府は住宅ローン控除の拡充以外に様々な支援制度を拡充、新設しています。
１．住まい給付金の拡充
２．次世代住宅ポイント制度
３．贈与非課税措置の拡大

このうち、住まい給付金、贈与非課税措置は増税前でも使える制度です。
しかし、増税後は対象者の所得が段階分けされるようになり、更に金額も増額されました。
贈与非課税措置については金額が大幅に増額されています。
 
また、新たに次世代住宅ポイント制度が新設されました。
これは、消費税率10％が適用される新築やリフォームのうち、省エネ性、耐震性、バリアフリー性能など一定の性能をもつ住宅や、家事負担軽減に役立つ設備を設置した新築やリフォームに対して、新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントを付与するものです。

これらの支援制度は条件がありますが、利用することで増税前よりお得に住宅購入することが可能になるかもしれません。

(４)まとめ

いかがでしたか？これらの情報から、増税前に住宅購入したほうがお得な印象を受けますね。

しかし、住宅は一生ものといわれています。増税の知識も重要な検討項目の一つになりますが、気に入った物件があったら、費用だけにとらわれずに検討することが大切です。