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リノベーションにかかる費用の相場と内訳を紹介

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リノベーションにかかる費用の相場と内訳を紹介

リノベーション会社を探そう

「リノベーションって普通の中古物件購入や住宅購入と何が違うの?」と思っている方もいるのではないでしょうか。

そもそも家を買う時にかかる費用の内訳を知っていますか。リノベーションの費用を調べる前に、家を買う時にかかる費用を知る事で、リノベーション会社からもらう見積の内容を理解することに役立ちます。

今回は一般的に必要といわれている住宅購入の費用とリノベーションのみで発生する費用の違いや費用感をご紹介します。

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(1)そもそも自宅購入にかかる費用の内訳は?

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(1-1)土地代

(1-2)建物代

(1-3)工事費
(1-3-1)設計費
(1-3-2)工事費
(1-3-3)現場管理費
(1-3-4)諸経費(管理費)
(1-3-5)建設工事請負契約書の印紙税

(1-4)住宅ローン借入費用
(1-4-1)ローン手数料
(1-4-2)ローン契約書の印紙税
(1-4-3)ローン保証料
(1-4-4)抵当権設定契約書
(1-4-5)適合証明手数料(フラット 35の場合のみ)
(1-4-6)ローン事務手数料
(1-4-7)機構団体信用生命保険特約料
(1-4-8)火災保険料

(1-5)仲介手数料

(1-6)不動産譲渡(売買)契約書の印紙税

(1-7)登記費用
(1-7-1)表示登記費用
(1-7-2)司法書士報酬(登記費用)
(1-7-3)登録免許税

(1-8)不動産取得税

(1-9)固定資産税・都市計画税清算金

(1-10)修繕積立基金

(1-11)引越し費用

(1-12)家具購入費用

(2)リノベーションならではの費用には何がある?

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リノベーションだけに発生する費用はない

地鎮祭費のように土地を購入して家を建てる場合のみにかかる費用はありますが、実はリノベーションだから発生する費用というのはありません。

新築注文住宅にはないけどリノベーションにはある、リフォームにはないけどリノベーションにはある、中古住宅購入にはないけどリノベーションにはある、など比較対象によるというのが正しい解釈。

新築物件や中古物件を購入して工事なしに住み始めるなら、建物代のみで工事関連の費用はかかりません。注文住宅や建売や新築マンションなら一般的に工事費はかかりますが、解体費用はかかりません。

このようにリノベーションだけに発生する費用は実はないのです。一歩引いて全体を見てみると、比較がしやすくなりますので、ここから詳しく解説していきます。

項目別に解説

土地、建物、ローン手数料、仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税などの税金はどんな不動産を手に入れる時でも発生します。

注文住宅やリノベーション、リフォームの場合は工事費が必要となりますが、建売住宅や新築マンションなどのそのまま住む場合には、工事費はかかりません。

全体像を把握した上で、それぞれ項目別に解説していきます。

(1)土地代
主に「エリア」と「広さ」によって相場が構成されています。マンションの場合は「土地代」+「建物代」で価格が構成されているので、価格の何割かは土地代なのです。
 
(2)建物代
 
(3)工事費:工事費には主に下記の項目が含まれます。
(3-1)設計費
会社によって異なりますが、10%前後が多いとされています。
 
(3-2)工事費
解体工事、木工事、電気工事、塗装工事など、工事全般のことを指します。
 
(3-3)現場管理費
設計図通りの施工をしているかを管理する主に監督者の人件費です。
 
(3-4)諸経費(管理費)
交通費や近隣挨拶の際の手土産代、コピー代、通信代など事務所の維持費等です。
 
(3-5)工事請負契約書の印紙税
工事費によって変動しますが5千円~1万円が一般的です。
 
(4)住宅ローン借入費用
 
(4-1)ローン手数料
ローン事務手数料の他、繰り上げ返済手数料や保証料などです。
 
(4-2)ローン契約書の印紙税
借入額によって変動しますが、1万円~2万円が一般的です。
 
(4-3)ローン保証料
保証会社へ支払います。融資額1000万円あたり20万円程が目安です。
 
(4-4)抵当権設定契約書の印紙税
金額によって変動します。借入金額1000万以上5000万円以下の場合で2万円です。
 
(4-5)適合証明手数料(フラット 35の場合のみ)
フラット35は融資を出すために、適合検査をクリアするのが必要です。
検査含む費用で5万~8万円程度かかります。
 
(4-6)ローン事務手数料:
ローン手続きの報酬として支払う手数料。金融機関によって異なりますが、3万円~5万円が一般的です。
 
(4-7)機構団体信用生命保険特約料
ローン返済中に万が一のことがあった場合、代わりに全額弁済してくれる仕組みです。フラット35の場合は任意ですが、ほとんどの金融機関で加入を義務付けられています。基本的には金利に含まれます。
 
(4-8)火災保険料
対象物件や保証内容によって金額は変動します。火災保険の比較サイトを使って試算するのがオススメです。
 
(5)仲介手数料
 
(6)不動産譲渡(売買)契約書の印紙税
物件の費用によって変動しますが、5千円~1万円が一般的です。
 
(7)登記費用:法律上の権利関係を公示することが目的。下記の項目が含まれます。
 
(7-1)表示登記費用
不動産の物理的現況を公示するもの。一般的な戸建ての場合、8万円程度が目安です。
 
(7-2)司法書士報酬(登記費用)
司法書士へ支払う報酬です。借入額や土地・建物の状況により金額は変動します。
 
(7-3)登録免許税
登記手続きの際に国に収める税金。不動産評価額に各種税率が掛けられて決まります。
 
(8)不動産取得税
 
(9)固定資産税・都市計画税清算金
固定資産税や都市計画税は基本的に年払いのため、引渡日によって日割り計算します。中古物件の場合、売主が一年分前払いしていることが多いため、引渡日から日割り計算で残りの分を支払うのが一般的です。
 
(10)修繕積立基金
新築マンション購入の際にかかる費用。修繕積立一時金ともいわれます。新築マンションの場合は、最初に修繕積立金を多めに徴収して毎月の修繕積立金を抑えるのが一般的。中古マンションの場合は不要。新築、中古問わずマンションの場合には毎月の修繕積立金は発生します。
 
(11)引越し費用
引越し費用。
 
(12)家具購入費用
家具の費用。

(3)リノベーション会社の見積りの内訳は?

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リノベーションにかかる費用を項目ごとに見ていきましょう。各下記の項目がリノベーションに必要な工事をまとめたものです。
 
仮設工事:養生や最終段階のクリーニングなどの雑作業
解体工事:既存の床、壁、天井、設備などを解体、搬出、廃棄する作業
木工事:床、壁、天井を作り、フローリングを貼るなど大工さんによる作業
金属工事:金属製の窓枠や棚受けなどの制作、取り付けをする作業。
建具工事:扉や窓などの制作、取り付けをする作業
家具工事:造作の収納、棚などの制作、取り付けをする作業
左官工事:モルタルや漆喰などで土間や壁を仕上げる作業
タイル工事:タイルを床や壁に貼る作業
塗装工事:床、壁、天井の下地を処理して塗装する作業
内装工事:クロスや塩ビタイルなどを貼って仕上げを行う作業
住設工事:キッチンやユニットバスなどの水回り設備の組み立て、取り付けを行う作業
電気設備工事:スイッチやコンセント、照明などの電気配線を行う作業
給排水工事:給排水、給湯の配管を行い、設備を取り付ける作業
ガス設備工事:ガスの配管や設備機器への接続、動作確認を行う作業
現場管理・設計料等:工事の現場管理、設計にかかる費用
 
費用の内訳を上記のように細かく見積る会社もあれば、ある程度パッケージ化して1平米あたりいくらという標準単価を持っている会社もあります。また、一式表記で見積提示をする会社もあり、様々です。

妥当性のある費用感は?

リノベーション工事の全体像をある程度把握しておくことが大切です。なぜなら、各項目の内容を知ることで、金額を左右するポイントが把握しやすくなり、予算内に抑えるには何をいくらくらいに抑えれば良いのかのイメージを持ちやすくなるからです。
例えば、キッチンにこだわったから、お風呂は少しグレードを下げよう、寝室の床材は安価なものにしようなどと、全体の費用感を見つつ、優先順位付けをすることができるようになります。
 
ここで、更に詳しく費用に影響するポイントを見ていきましょう。
 
(1)広さ:広ければ広いほど資材、設備、作業量が増えます。
(2) 間取り:部屋数が多ければ多いほど、壁を作る必要があるので作業量が増えます。
(3) 設備:キッチンやお風呂などの設備関係のグレードは価格に影響します。
(4) 仕上げ:どんな素材をどれくらいの範囲で使うのかにより価格は変動します。
(5) 地域:地域によって人件費や工事車両を停めるための駐車代に変動があります。 

依頼先のリノベーション会社が設計のみを行うのか、施工と施工管理も合わせて行うのかも確認しましょう。
設計費は会社によってさまざま。なぜならフルオーダーメイドの場合と、パッケージ化されている場合とで、設計の内容が異なるからです。よって設計費と現場管理費を合わせて、10%~25%程度とばらつきがあります。

大切なのは、工事費、設計費、管理費などの個別費用と、全体費用の両方を確認することです。

費用よりも怖い保証問題

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新築注文住宅も同じですが、中古物件に工事をするリノベーションは設計、建物、施工のどの会社が何をどこまで保証してくれるのかをしっかりと把握する事が大切です。設計は設計事務所、建物の新築時は建設会社、施工はリノベーションの工事をした会社となります。
中古だけにその辺はしっかりおさえたいところです。今回はリノベーションの工事に対する保証に的を絞って解説していきます。
 
いうまでもなく、アフター保証は大切です。なぜかというと、リノベーションの特性上、住んでみないとわからないことも多いからです。
例えば、下地不良によって壁にクラック(ひび割れ)が出てくるなど。これは完成時の検査だけではなかなか判断しにくい。こういった不良が見つかる度に、いちいちお金がかかったり、手間がかかったりしていては嫌ですよね。

だからこそ、リノベーション会社選びの段階で保証についてしっかり確認しておくことが大切です。アフター保証の有無、期間と範囲、定期点検の有無は必ず確認しましょう。
リノベーション会社によっては、二重の保証を受けられることもあります。どういうことかというと、第三者機関のリノベ-ション協議会に属している会社であれば、リノベーション協議会の保証もつくことがあるのです。
配管など、インフラ部分の保証が2年間つきます。内装をすべて解体するような大規模なリノベーションを検討されている方は、ぜひ知っておいて頂きたいことです。
リノベーション協議会の保証に対応している企業は、リノベーション協議会のホームページから検索することができます。

まとめ

リノベーションは新築よりもお得に、自分らしい暮らしをつくることができます。共働き世帯が増えて郊外よりも都心部のニーズが増えたことや、ファッションのようにおうちも自分らしくカスタマイズしたいというニーズに応えるように、年々リノベーションを選ぶ方は増えてきています。

一方で、一体リノベーションには何にいくらくらい費用がかかるのか、という費用感がわからないという声も多く聴きます。「リノベーションだから」というよりは、必要な費用の全体像を理解して、自分で判断できるようになるのが大切。リノベーション工事の内訳、費用を左右するポイント、そして施工まで行う会社なのかどうかということを総合的に判断しながら、リノベーション会社を選びましょう。
 
物件探しからサポートしてくれる、ワンストップリノベ-ションの会社にも種類があるので、契約先、保証範囲、費用は内訳を丁寧に説明してくれるリノベ会社を選びましょう。
弊社では、リノベーションにかかる費用を丁寧に解説している「リノベーションまるわかりセミナー」を開催しています。もっと具体的に知りたいという方はぜひお越しください。

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&Reno編集部

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BeatHOUSEで日々奮闘するスタッフたち。わくわくすることを常に探しています。

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Writer

  • 日刊Sumai編集部

    自分らしい家づくり、住宅事例やリノベーションなどの情報を発信。ライター多数在籍

  • 山口 奈緒子

    大学院で空間デザインを専攻。輸入家具店にて勤務後、リノベ不動産でワクワクする住空間を全国へ広めている

  • 萩原 和

    リノベ不動産にてリノベーションを多数ご提案。その後マーケティング部で&Renoの企画に携わる

  • 山下 さと子

    建築学科卒業、不動産ディベロッパーなどで働いた後、web業界へ転向しフリーランスへ。一児の母

  • 神木 千鶴

    専門商社で営業職に従事、その後出版業界でディレクター・ライターとして勤務。子育てサークル代表